簡介：【7A版】版】“圖書漂流圖書漂流”策劃方案策劃方案7A版優(yōu)質(zhì)實用文檔感悟閱讀之美書香飄逸法院GGGG“圖書漂流”活動策劃方案一、活動背景“圖書漂流”是書籍在素不相識的人之間傳遞閱覽的過程。這一活動始于上世紀(jì)60年代，書友將自己不再閱讀的書籍作上特定標(biāo)志，并將之投放于公共場所，供他人無償取閱，拾取者閱讀完之后，再以相同方式投漂。由此，讓書香惠澤社會，串連起社會的和諧與生活的美好。二、活動目的“讀一本好書，就是和一個心靈高尚的人談話”，“書是人類進(jìn)步的階梯”?！昂米x書，讀好書”應(yīng)該成為法院干警的自覺行動。通過漂流活動，旨在引領(lǐng)法院干警閱讀古今中外的優(yōu)秀讀物，激發(fā)干警的閱讀興趣，培養(yǎng)干警自覺讀書的良好習(xí)慣，提高全院干警閱讀品位和閱讀能力，營造健康、濃郁的學(xué)習(xí)氛圍，讓書香飄進(jìn)法院，有效推進(jìn)學(xué)習(xí)型機關(guān)創(chuàng)建活動。三、活動主題“感悟閱讀之美書香飄逸法院”四、活動對象五、活動方式動員全法院干警以部門名義或個人名義，推薦、出借或捐出自己喜歡的圖書，由院青工委統(tǒng)一收集，貼上專門印制的“圖書漂流”專用書簽，在法院各部門及法庭漂流借讀。借讀者在漂流標(biāo)簽上填寫部門、姓名，并寫上讀書感言或留言，并對借讀圖書作出星級評價。我們還將對參與漂流的圖書進(jìn)行“最受歡迎的推薦圖書”評選，對4、由學(xué)習(xí)小組對各部門及干警出借、捐贈的圖書進(jìn)行精心篩選，確定一批有一定質(zhì)量的好書進(jìn)行漂流。并將收集的圖書予以分類，收入設(shè)置的“漂流站”。注意事項本活動所征集書刊數(shù)量不限，其類型為法律、文學(xué)、科教、哲社、雜志和工具書等類型，內(nèi)容積極向上并具有一定教育意義和學(xué)習(xí)價值，凡違反國家法律規(guī)定的反動、色情、暴力等的書籍，音像制品不得參與圖書征集活動。第二階段圖書漂流（10月啟動）1、圖書漂流的規(guī)則A全院干警自行“漂流”，干警自愿領(lǐng)取一本喜愛的漂流書，在“漂流站”漂流圖書登記臺賬上登記后方可領(lǐng)走。漂流圖書拿到手后應(yīng)遵循愛護(hù)書籍，精心保管為原則，遵守漂流活動規(guī)則。首漂第一日可選取幾名代表，舉行第一次漂流圖書授書儀式。B干警將看完（建議設(shè)置最高保留期限為一個季度，每個季度末收回漂流圖書，每人每季度限3本）或者沒看完的漂流圖書交回讀書小組處，交回時須在漂流圖書登記臺賬上作登記。鼓勵干警借讀后填寫讀書感言或留言，并對借讀圖書作出星級評價（分五級一星、二星、三星、四星、五星）。C全院干警可以“求漂”對漂流站未涵蓋的圖書發(fā)出漂流請求，

簡介：傳遞微笑傳遞微笑溫暖你我溫暖你我班級名片創(chuàng)意展活動策劃書班級名片創(chuàng)意展活動策劃書傳遞微笑傳遞微笑溫暖你我溫暖你我班級名片創(chuàng)意展活動策劃書班級名片創(chuàng)意展活動策劃書

簡介：2017年房地產(chǎn)估價師理論與方法考前輔導(dǎo)試題年房地產(chǎn)估價師理論與方法考前輔導(dǎo)試題第1題在城市房屋拆遷中，如果被拆遷房屋的合同租金與市場租金差異較大，則在估價時應(yīng)考慮此因素。【正確答案】第2題在城市房屋拆遷估價中，當(dāng)拆遷補償實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式且所調(diào)換的房屋為期房的，因所調(diào)換的房屋狀況為未來某個時點的狀況，所以估價時點應(yīng)為未來。【正確答案】第3題對于房地產(chǎn)開發(fā)用地而言，從某個特定投資角度評估出的投資價值，一般大于市場價值?！菊_答案】第4題在不考慮外部折舊的情況下，如果成本法求得的價值大大高于市場法或收益法求得的價值，則說明房地產(chǎn)市場不景氣。【正確答案】√第5題周圍環(huán)境狀況是否良好、交通是否有利于商品運輸是確定商業(yè)用房位置優(yōu)劣的首要因素。【正確答案】折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估計對象價值的方法?！菊_答案】√第11題在假設(shè)開發(fā)法的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費、后續(xù)開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費等，主要是根據(jù)估價對象的相應(yīng)生產(chǎn)水平估計出的?！菊_答案】第12題一般來說，運用假設(shè)開發(fā)法估價時，同一估價對象在自己開發(fā)前提下評估出的價格大于在自愿轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值，在被迫轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值小于在自愿轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值?！菊_答案】√第13題運用平均增減量法進(jìn)行預(yù)測的條件是，房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升或下降的，并且上升或下降的幅度大致接近，否則就不宜采用這種方法。【正確答案】第14題某城市路線標(biāo)準(zhǔn)深度為24M，劃分為三個等份，從街道方向算起，各等份單獨深度價格修正率分別為50、30、20，則臨

簡介：關(guān)于婚禮儀式中求婚環(huán)節(jié)的策劃安排范文關(guān)于婚禮儀式中求婚環(huán)節(jié)的策劃安排范文1、單膝下跪的動情歌聲婚前求婚有木有沒有就婚禮中補上。這是婚禮中給人印象較深的儀式環(huán)節(jié)，當(dāng)新郎從父親手中接過新娘的手，并單膝下跪為新娘獻(xiàn)上捧花，或者戴上婚戒的時候，新娘往往感動的哭起來，這種鏡頭會令新娘終生難忘。2、大量的玫瑰花束，吸引眼球新郎在戀愛中每次送過多少玫瑰三支12支36支如果在婚禮現(xiàn)場送這么少數(shù)量的玫瑰，就太小氣了，那最好是送99朵玫瑰，甚至是211朵玫瑰，象征著二人一生一世。當(dāng)然也不能光送花兒而已，否則會顯得財大氣粗不差錢的暴發(fā)戶般的，更應(yīng)該讓新郎配樂唱一首情歌，或者新郎來段配樂詩朗誦之類的，可以讓來賓了解了新人的相愛經(jīng)歷，非常容易令人感動。3、感動于父親的囑咐父親帶新娘進(jìn)場的片段總是傷感而浪漫，新娘父親親手把新娘的手交給新郎，并鄭重的囑咐新郎照顧好新娘。對這樣隆重的儀式，最好還是提前彩排，一個是經(jīng)過彩排以后比較容易控制情緒，另一個是適當(dāng)?shù)墓?jié)奏，更容易留給攝影師和攝像師拍攝的時機，不會產(chǎn)生疏漏。4、最平凡亦是最感動交換戒指許下一生的承諾擁抱父母感謝他們的養(yǎng)育之恩向所有的來賓舉杯致謝，感謝他們的到來給婚禮添彩這些每對走等?；榍斑M(jìn)行走姿的培訓(xùn)也是必要的。

簡介：餐飲營運策劃與管理一管理技巧的條件1良好的領(lǐng)導(dǎo)能力2良好的組織能力3良好的企劃能力4良好的生意經(jīng)5個人的特性二專業(yè)技術(shù)必備之條件1管理經(jīng)驗2能制作菜單酒單和訂價3能處理食物和飲料的采購工作4人事管理5食物準(zhǔn)備的知識6餐廳服勤知識7督導(dǎo)訂席工作8擔(dān)任飲料的操作9倉庫的管理10廚房和餐廳設(shè)備的知識三餐飲管理的方法1創(chuàng)建目標(biāo)2確得利潤3著手企劃4運行組織┃┃↓┏━━━━━━┓儲存┃STING┃附件3┗━━━━━━┛┃┃↓┏━━━━━━┓發(fā)放┃ISSUING┃附件5┗━━━━━━┛七菜單的制作1制作前的考慮因素2菜單分類A以用餐時間來分B以餐廳經(jīng)營作業(yè)形態(tài)功能來分C其它3菜單與酒單內(nèi)容的分類A菜單B酒單4菜單與酒單的制作流程咐件6八食物的制造與準(zhǔn)備1預(yù)先的準(zhǔn)備A物品份量標(biāo)準(zhǔn)化B切割試驗附件7C烹調(diào)的損耗附件72成品的制造D標(biāo)準(zhǔn)食譜附件8

簡介：目錄目錄第一章第一章市場篇市場篇1張家港簡介張家港簡介2地理位置地理位置3港口經(jīng)濟(jì)港口經(jīng)濟(jì)4城市發(fā)展趨向城市發(fā)展趨向5市場篇總結(jié)市場篇總結(jié)第二章第二章項目篇項目篇1項目介紹項目介紹2現(xiàn)有酒店經(jīng)營分析現(xiàn)有酒店經(jīng)營分析3SWOTSWOT分析分析第三章第三章定位篇定位篇1項目總體定位項目總體定位2客戶定位客戶定位3產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位4價格定位價格定位第四章第四章產(chǎn)品建議篇產(chǎn)品建議篇1項目產(chǎn)品建議項目產(chǎn)品建議2裝修標(biāo)準(zhǔn)建議裝修標(biāo)準(zhǔn)建議江工業(yè)基地、蘇錫常都市圈內(nèi)重要的保稅物流中心。市域空間規(guī)劃。市域空間規(guī)劃。規(guī)劃形成“一城、雙核、五片”的空間結(jié)構(gòu)?！耙怀恰敝笍埣腋圩鳛楦叨瘸鞘谢貐^(qū)，呈現(xiàn)整體發(fā)展的空間結(jié)構(gòu)特征，整個張家港就是一個城市?！半p核”指楊舍城區(qū)和金港城區(qū)，是市域內(nèi)主要的居住和公共服務(wù)中心?！拔迤敝笚钌岢菂^(qū)、金港城區(qū)和錦豐片區(qū)、塘橋片區(qū)、樂余片區(qū)。規(guī)劃至2020年，市域總?cè)丝?69萬，其中城市人口142萬人（含外來人口80萬），城市化水平84，市域城鎮(zhèn)建設(shè)用地控制在171平方公里。2、地理位置、地理位置張家港市位于中國“黃金水道”長江下游南岸江蘇省境內(nèi)，處于中國沿江及沿海兩大經(jīng)濟(jì)帶的交匯處，上海、南京、蘇州、無錫等大中城市環(huán)列四周，距上海98公里、蘇州58公里、無錫40公里、常州70公里、南通30公里、南京200公里，距上海虹橋機場98公里，上海浦東機場150公里，南京祿口機場200公里。

簡介：酒店營銷策劃學(xué)管理是一種社會行為，它與人類群體是俱生的，有著與人類文明一樣悠久的歷史。但做為酒店管理則是近代商品經(jīng)濟(jì)商度發(fā)展的產(chǎn)物。一定義酒店管理是指在一定生產(chǎn)方式條件下，遵循客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律的要求。依照一定的原則，程序和方法。對酒店的人力，物力，財力及其經(jīng)營活動過程進(jìn)行有效的計劃，組織，指揮，監(jiān)督和協(xié)調(diào)，以保證酒店經(jīng)營活動的順利進(jìn)行。達(dá)到最少的勞動耗費取得最大的經(jīng)濟(jì)效益的活動過程。酒店管理中（計劃職能是指預(yù)測未來制定會理行動方案）（組織職能是指按照方案組織實施。劃分職責(zé)與權(quán)力等）（指揮職能是指酒店的管理者或管理機構(gòu)，通過下達(dá)各種信息，引導(dǎo)推動下級完成酒店經(jīng)營計劃的的活動。）（監(jiān)督職能是指通過一些考評依據(jù)來督促員工更好的完成任務(wù)）（協(xié)調(diào)職能是指酒店根據(jù)工作中出現(xiàn)了新問題而重新制定的或改進(jìn)的一些行動方案）以往的中小型酒店多是家族式買賣，由于規(guī)模小，經(jīng)營活動行為簡單。所以經(jīng)營者僅憑自己的知識，經(jīng)驗，能力去組織經(jīng)營管理活動。根本不需要專門的管理。從而使管理者三位混為一體，也就是說酒店在業(yè)務(wù)活動中，管理與經(jīng)營往往結(jié)合一起，所以很多人就認(rèn)為經(jīng)營就是管理。管理就是經(jīng)營。其實經(jīng)營與管理是酒店經(jīng)濟(jì)活動過程中缺一不可的兩方面。是兩種不同的職能它們既相互聯(lián)系又相互區(qū)別。二酒店經(jīng)營與管理的關(guān)系。1、管理產(chǎn)生于經(jīng)營之中，又相對獨立。沒有經(jīng)營，就不需要管理，有什么樣的經(jīng)營就必然有什么樣的管理與其相適應(yīng)。同時管理是經(jīng)營中分化出來的。自然就成為一種不同于經(jīng)營的專門職能，有相對的獨立性。2、管理即為經(jīng)營服務(wù)，又駕馭經(jīng)營。管理從經(jīng)營中分離出來的目的就是為了更好地經(jīng)營。幫助經(jīng)營活動從可能性變成現(xiàn)實性，所以管理之為經(jīng)營服務(wù)的。管理駕馭經(jīng)營是指管理把經(jīng)營活動過程及其要素作為施加作用的對象，通過制定經(jīng)營方向，目標(biāo)，決策以及具體措施，運用各種管理方法，手段來推動經(jīng)營活動。市場營銷是酒店經(jīng)營管理的核心。也是決定酒店經(jīng)濟(jì)效益與市場競爭實力大小的關(guān)鍵。它是一門建立在經(jīng)濟(jì)學(xué)，管理學(xué)，行為科學(xué)，心理學(xué)，價格學(xué)通過舉例說明大家就會知道，正確與營銷該有多重要啊二、二、酒店營銷學(xué)的任務(wù)。今天的酒店在經(jīng)營管理之中第一個問題就是飯店的需求問題。而酒店營銷學(xué)也可以說就是研究市場需求的管理科學(xué)。它的任務(wù)就是針對客源市場的需求狀況進(jìn)行管理。以便更好的實現(xiàn)飯店經(jīng)營目標(biāo)。那么如今的市場到底有幾種狀況呢（一）（一）負(fù)需求狀況與扭轉(zhuǎn)性營銷。負(fù)需求狀況是指客人不喜歡或厭惡某個飯店，故意避開購買這個飯店的產(chǎn)品。比如某大酒店有兩位客人被人在店內(nèi)謀殺了，在相當(dāng)長的時間內(nèi)，客人都不原意去這家酒店消費。再比如原來的匯豐酒店，一場電火化為烏有，現(xiàn)在改名為哈特商務(wù)酒店重新開業(yè)后，至今仍是客人極少極少的，據(jù)說又要關(guān)門了。這種負(fù)需求，真是太糟糕了，在這種情況下，酒店管理人員就要分析客人不喜歡的原因。提高服務(wù)質(zhì)量，用強有力的促銷手段來重新塑造酒店形象。此時酒店的營銷任務(wù)是扭轉(zhuǎn)性營銷。扭轉(zhuǎn)人們的抵制態(tài)度。使負(fù)需求（不需求）變?yōu)檎枨?。（二）（二）無需求與刺激性營銷。無需求狀況是指市場對飯店的產(chǎn)品不關(guān)心，沒有興趣。比如一新建的大酒店，由于客人對它們不了解，光顧的人就很少，在這種情況下飯店必須設(shè)法使消費者對其感興趣。刺激需求使無需求轉(zhuǎn)變?yōu)橛行枨蠹磳嵤┐碳ば誀I銷。例如一些大酒店在開業(yè)前多采用五折折扣來吸引消費者以刺激消費者認(rèn)識。（三）（三）潛在需求與開發(fā)性營銷潛在需求指顧客對市場上現(xiàn)在的產(chǎn)呂或服務(wù)不能滿足的?；螂[而不見的需求。（例如一些工薪層對高檔酒店即向往對懼怕。想去享受一些，又怕消費不起，口袋里錢少）針對這種情況飯店應(yīng)了解這一市場需求，開發(fā)合適的產(chǎn)品與服務(wù)來滿足這一需求，開發(fā)性營銷運用的實例比如說“北京五星級的長城飯店，全國之內(nèi)首先推出面向工薪層的開發(fā)性營銷策略。推出五個5（55555）自助餐服務(wù)。讓工薪層花不了幾個錢就可以在五星級飯店享受一次。五個五是指成人50元一票到底50種菜肴任意選用酒水五折兒童5折五星級的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。長城飯店的五伍服務(wù)推出后很受歡迎。（四）（四）下降需求與恢復(fù)性營銷任何一家酒店，如果長期保持它的菜式及口味不變，必定遭至需求大降的局面（光顧的人也少了）比如人們已經(jīng)不再原意吃粵菜了，你還以出售粵菜為主，那么誰還愿意去吃呢所以餐廳要想恢復(fù)到以前與市場份額，必須使其產(chǎn)品和服務(wù)常變常新。舉一個成功的例子北京一家酒店每年都推出圣誕晚宴由于年年如此，客人的興趣淡了，顧客一年比一年少，后來酒店的一位主管提議開發(fā)新的銷售熱點。在2月14日推出情人節(jié)情人套餐以及情人禮品。情人晚會等創(chuàng)新產(chǎn)品并在報紙上大肆宣傳。結(jié)果營業(yè)額大大超過了圣誕晚宴。營銷學(xué)運

簡介：廣州芳草園策劃案例廣州芳草園策劃案例廣州芳草園從概念時代到影像時代項目簡介芳草園，位于廣州寸土寸金之地的天河北路，占地面積53436平方米，總建筑面積20307平方米，總綠化面積達(dá)20000平方米，其中中心花園占地8000平方米。芳草園總體規(guī)劃11棟住宅，首期面市的為2棟31層高層，首二層裙樓連體，地下一二層為停車場。小區(qū)生活配套有大型綜合商場、幼兒園、醫(yī)療中心、電信局、銀行衣食住行配套設(shè)施齊全。芳草園配有雙重豪華會所，建筑面積達(dá)6000平方米，包括雙泳池、桌球室、棋藝室、乒乓球室、健身室、閱覽室、籃球場、網(wǎng)球場、羽毛球場、兒童活動中小、老人活動中心等處于廣州新都市中天河北路的芳草園，中信廣場、大都會廣場、名難苑、天河城廣場、購書中心等名廈華宅拱衛(wèi)環(huán)境，盡顯尊貴，更有廣州東站、地鐵號，優(yōu)最繁華，傲踞其中的芳草園，時刻彰顯明日生活新里程。樓名出世，芳草園1999年底，凌峻公司受芳草園發(fā)展商的委托，操作芳草園新金上市的推廣運動，在1999年10月份和2000年4月份兩次大規(guī)模的推廣運動中創(chuàng)造了天河北路的奇跡，每次推出的單位售出率高達(dá)90，而在2000年10月份談市的情況下，第三度面市，再次制造火爆銷售，通過以上三次的推廣運動，芳草園呼和勝兩棟共400余套單位幾乎全部售整（僅剩一套），總銷售額超過3個億。芳草園的推廣，不僅在銷售上獲得巨大成功，而且在同行中，也獲得極高的評價，是難得的既叫座又叫好的項目天河北路，作為廣州未來的城市中心，在以中信廣場為中心的周邊地段，集中了大都會廣場、國際貿(mào)易中心、市長大廈、金利來大廈等高檔建筑和金海、天一、帝景苑等家宅樓盤，參差不齊的建筑排列與高密度的建筑群落，被稱為廣州的石屎森林。嚴(yán)格來說，廣州市在天河北路的規(guī)劃上存在一定的失誤，比如，密度過大，樓宇檔次參差不齊，缺乏公共活動場地，這些都在一定程度上影響7天河北路商品房的素質(zhì)。天河北路因其地理位置的獨特，樓盤的價格大多在7500元左右。早期廣州市場的豪宅標(biāo)準(zhǔn)是位于城市中心，裝修豪華，面積大可以說是以追求豪為目的，在樓盤的命名上也無不給人以豪氣甚至霸氣的感覺。隨著人們眼界的提高，人們逐漸認(rèn)識到豪宅不僅僅是這樣一個簡單概念，豪宅的概念也在發(fā)生變化，評判豪宅的標(biāo)準(zhǔn)開始轉(zhuǎn)到對環(huán)境以及景觀等其它的質(zhì)素要求上了。在這種思路及時勢的需求下，“芳草園”作為一個樓盤的名字順時而出。如果單純從地理位置、樓宇外形、大堂面積、會所設(shè)施等硬件標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行衡量，芳草園無疑是一個蒙宅，但芳草園認(rèn)為，僅僅把豪華理解為豪宅的內(nèi)涵是片面的，豪宅的本質(zhì)是給予居住者舒適的生活感受，而不僅僅是一些外觀上的東西。芳草園是這樣理解的，也是這樣做的。在見慣了聽?wèi)T了以豪氣、大氣為家宅的名稱后，芳草園這個名字最終聽起來就讓人感覺與天河北的傳統(tǒng)蒙宅命名不一樣，有花有草的，倒象是一個什么郊區(qū)金，卻沒有料到這是一個地地道道的市區(qū)盤，就在天河北路芳草園正是敏銳地抓住了這一點，其建筑采取圍合式的布局，在中間有一個8000平方米的花園，從2因為總體規(guī)劃的卓越，8000平方的大花園讓住戶有回歸自然之感，雙會所可以讓你徹底放松，此為輕松之二；3因為樓價的優(yōu)惠，芳草園以超低的價格發(fā)售，讓更多的買家能夠擁有高質(zhì)素的物業(yè)，此為輕松之三?！拔逸p松，我快樂”此廣告語具有年輕人喜歡的語感，又具有清晰的承諾，所以一經(jīng)推出，馬上在市場上引起了強烈的反響。（三）定價策略芳草園周邊的樓價，每平方米最貴的均價在9000元以上，最低的也有7000元，這些發(fā)展商滿足于每個月十幾套的成交量，追求單位面積的利潤。而芳草園發(fā)展商認(rèn)為，最重要的是總體利潤，而總體利潤的關(guān)鍵在于銷售速度。經(jīng)過詳細(xì)的論證和計算，芳草園決定以均價每平方米6000元推出市場，最低價僅為4500元，比周圍樓價低30％。芳草園認(rèn)為，以這樣的樓價推出這樣質(zhì)素的房子，銷售速度一定可以提高很多倍，同時可以節(jié)約大量的推廣費用，還可以避免未知的風(fēng)險。時間證明，芳草園的定價策略是非常成功的，芳草園推出之時，周邊樓盤的銷售仍然供不應(yīng)求的情況。而最終，周邊的發(fā)展商只能選擇降價的出路，與芳草園火爆的銷售開成鮮明的對比，但早知如此，又何必當(dāng)初呢（四）現(xiàn)場包裝芳草園不因為售價的優(yōu)勢而忽略每一個細(xì)節(jié)，發(fā)展商清楚知道目標(biāo)買家雖然會受到價格的影響，但樓宇的質(zhì)素仍然是第一位的。所以，芳草園堅持在做好現(xiàn)場包裝之后再推出市場，務(wù)求給買家營造完美的心理感受，形成心理價格與實際價格的巨大落差。芳草園的售樓都是很有特色的，整體上以現(xiàn)代時尚為主要風(fēng)格，通過色塊、布幅等元素，形成簡略、干凈、清爽的感受。最讓人驚喜的是，芳草園在第一次公開發(fā)售之前先做好了一半的中心花園，這樣來參觀的人對芳草園本來的生活就不再是一種想象，而是一種真真切切的感受，對銷售產(chǎn)生巨大的推動力。（五）投放策略芳草園認(rèn)為，房地產(chǎn)項目最重要的是速度，不應(yīng)該打持久戰(zhàn)。芳草園希望的效果是每一次推出的單位都快速售罄，樣不僅回籠資金快，同時市場上留下旺銷、供不應(yīng)求的感受。所以，芳草園的廣告投放策略是平時不做廣告，只在展銷會時做廣告，不浪費一分錢。但一旦做廣告，則成為此段時間廣州樓市的焦點和明星項目，以轟轟烈烈的廣告力度，以非同一般的廣告創(chuàng)意，結(jié)合完美的現(xiàn)場和富有競爭力的樓價，芳草園的產(chǎn)品力與形象力達(dá)到高度的和諧統(tǒng)一，產(chǎn)生強大的銷售力。從概念時代到影像時代

簡介：星級酒店酒店VIP接待策劃接待策劃書目錄一、的客源市場3二、為什么設(shè)立VIP4三、誰是VIP5四、VIP的等級6五、VIP接待總流程7六、各級別VIP接待程序、標(biāo)準(zhǔn)8七、VIP接待表格39八、（附件）CIP42二、為什么設(shè)立二、為什么設(shè)立VIPVIPVIPVIP英語VERYVERYIMPTANTIMPTANTPERSONPERSON的簡稱，意為非常重要的客人誰是VIP四星級酒店的客人是不是VIP我們提倡酒店服務(wù)無差別，但四星級酒店不是每位客人都是VIPVIP服務(wù)不是商務(wù)中心服務(wù)、不是私人管家式服務(wù)VIP服務(wù)提供翔實的酒店信息，反映酒店接待的藝術(shù)與技巧VIP是酒店給予在政治、經(jīng)濟(jì)以及社會各領(lǐng)域有一定成就、影響和號召力的人士的榮譽，是酒店完善、標(biāo)準(zhǔn)的接待規(guī)格服務(wù)對象。VIP是酒店優(yōu)質(zhì)服務(wù)體系的集中體現(xiàn)

簡介：提綱,概述設(shè)計施工流程采購管理場地移交進(jìn)度控制質(zhì)量管理文明施工與成品保護(hù)整改驗收移交與保修因講座內(nèi)容復(fù)雜，具體講課時可能只能選擇1～3個重點課題進(jìn)行介紹。,第一部分概述,與精裝修住宅相關(guān)的背景,毛坯交樓，菜單式裝修，精裝修交樓，全裝修住宅，工廠化生產(chǎn)，工業(yè)化生產(chǎn)，住宅產(chǎn)業(yè)化，“批量精裝修”。實行全裝修交樓的利與弊。利方便客戶；方便物業(yè)管理；大量節(jié)約資源；因批量采購實現(xiàn)超額利潤；降低稅負(fù)。弊管理力量增大；工期變長；投訴增加。本講座的局限性,精裝修住宅各地實施進(jìn)展情況,廣州，北京，上海，深圳，長三角資料來源于廣州萬科（360藍(lán)山＋601城花＋423城南252花城＋220花城142萬科城133萬科城別墅＋350天景）、上海萬科、南京萬科、佛山萬科220、成都萬科、東莞萬科、深圳萬科500、南昌萬科（231。武漢瑞安、重慶瑞安、招商地產(chǎn)、中海地產(chǎn)廣州金地（96復(fù)式戶型＋196平面戶型117荔湖城），深圳金地（約500金地名津）廣州方圓（217小城之春90云山詩意34荷塘月色）廣州恒大（88第三金碧）東莞中惠（414香樟綠洲）南京百勝麒麟（557東郊小鎮(zhèn)）廣州地鐵、無錫復(fù)地，等等，恕不能一一致謝特別鳴謝－－廣州萬科目前最好成績同時交付601套，到訪538套，辦手續(xù)523套，一次收樓率947，零問題交付246戶，全屋入伙時問題平均數(shù)（含甲分包）086條－－2007年7月9日數(shù)據(jù)。見交樓快報1、快報2已知的最好成績同時交付1400套，入伙總問題數(shù)1600條。括號內(nèi)數(shù)字，表示本年度內(nèi)完成交付的項目套數(shù)。,假想中的管理對象,廣闊的分布平面型分布，立體型分布，混合型分布相似的設(shè)計快速的施工室內(nèi)裝修以傳統(tǒng)工藝為主泥水，乳膠漆，吊頂。三大部品以工廠化生產(chǎn)為主櫥柜，木門，木地板。,衡量成功與否的指標(biāo)客戶滿意度,,客戶滿意包括多個角度，多個維度,第二部分設(shè)計,更多話題批量精裝修的設(shè)計問題批量精裝修設(shè)計導(dǎo)則,采用的材料品牌示例,更多細(xì)節(jié),某工程細(xì)部做法圖片某工程交樓標(biāo)準(zhǔn)材料明細(xì)表一些改進(jìn)的節(jié)點設(shè)計做法,有關(guān)設(shè)計的更多話題,批量精裝修設(shè)計導(dǎo)則，更多話題精裝修不是“先毛坯，后裝修”，設(shè)計應(yīng)該從建筑結(jié)構(gòu)階段開始?？赡苡龅降膯栴}定位問題中性化設(shè)計輕裝修，重裝飾低造價時中等造價時高造價時如何避免設(shè)計錯誤討論1，討論2，討論3。如何適當(dāng)減少現(xiàn)場施工難度如何與采購密切配合，有效降低成本討論的話題如何體現(xiàn)個性化由誰設(shè)計如何加深設(shè)計師的體驗，如何通過客戶投訴改善設(shè)計設(shè)計如何實現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化如何實現(xiàn)工廠化可參考的書籍,第三部分施工流程設(shè)計,四階段施工管理法,準(zhǔn)備階段工作,本階段工作重點,無需移交階段的工作,必須移交階段的管理工作,本階段的工作重點,首先，當(dāng)泥水絕大部分工作已經(jīng)完成，乳膠漆剩余遍，櫥柜的框體安裝完成，木門完成門套，這個時候就應(yīng)該開始關(guān)門閉戶，采用移交方式施工。櫥柜、木門、木地板的剩余工序等應(yīng)輪序進(jìn)入，通過場地移交區(qū)分管理責(zé)任。這個階段的組織工作相對比較復(fù)雜，需要不少雜工來參與此工作，控制鑰匙的發(fā)放、場地的移交。建議雜工的工資由各個分包單位根據(jù)合同造價的大小進(jìn)行分?jǐn)?。廣東的項目對于移交時的質(zhì)量要求偏低，表現(xiàn)在成品保護(hù)方面要求也較低，因此很少項目需要按照我們期望的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行嚴(yán)格的移交。這是我們需要改進(jìn)的方面。這個階段很容易發(fā)生偷盜事件。電線、開關(guān)插座、各種五金潔具都可能成為被偷盜的對象。為此，需要控制所有的出入口，對方面進(jìn)行上鎖移交控制。,地毯式整改、驗收、移交階段,本階段的主要工作,施工單位地毯式檢查，包括重新試水打壓、蓄水試驗因為泥水施工、木地板施工、踢腳線施工都可能破壞管道，因此要重新打壓檢查。蓄水試驗實際上進(jìn)行了三次一是結(jié)構(gòu)裸露狀態(tài)下與總包的移交；二是防水保護(hù)層施工完畢后；三是驗收整改時。業(yè)主組織的地毯式檢查考慮到是首次實施精裝修交樓，有必要組織此工作。小業(yè)主開放日及其隨后的整改這是我們建議的特別環(huán)節(jié)，對降低投訴大有好處。開放時間3天。小業(yè)主開放日的做法已經(jīng)在數(shù)個工程上實施，效果十分明顯，建議業(yè)主方面采納此意見，并且很好地組織此工作。統(tǒng)計表明，開放時的衛(wèi)生工作做得好，可以大大減少客戶投訴。為此，建議合同明確此次清潔工作由施工單位完成，入伙時的高級清潔工作由業(yè)主組織，專業(yè)公司完成。入伙及隨后的整改無論是業(yè)主還是施工單位方面都必須高度重視，要以戰(zhàn)備狀態(tài)接受小業(yè)主的驗收。組織要有序，態(tài)度要真誠，整改要迅速得力。入伙時，業(yè)主方面的組織占主導(dǎo)性作用，需要很好的組織。同時，施工單位須提供無縫的配合，盡快解決小業(yè)主提出的投訴。此外，要避免過度承諾。小業(yè)主可能提出種種個性化改造的方案，應(yīng)予合理化解。事實證明，如果對于小業(yè)主的額外改造要求承諾過多，必定會占用保修人員的精力，客戶滿意度反而會下降。結(jié)算需要提前進(jìn)行，不然可能拖延時間非常長，無法實現(xiàn)資金良性循環(huán)。重點是有關(guān)瓷磚的實際損耗統(tǒng)計麻煩，要提供足夠的證據(jù)保修。此階段可以通過良好的服務(wù)提高小業(yè)主的滿意度，可以考慮打包式服務(wù)，由專業(yè)隊伍提供星級維修服務(wù)，以解決因分包眾多、投訴處理緩慢的缺點。,本階段的工作重點,檢查整改實際上是一個連續(xù)的過程。在過程控制時，管理人員就要通過走動式管理不斷地發(fā)現(xiàn)問題，及時安排整改。只要屬于通病性質(zhì)的問題，都應(yīng)該在班組會議上專門強調(diào)。過程中應(yīng)定期組織集中檢查，獎勵先進(jìn)，鼓勵后進(jìn)。工程進(jìn)展到80％左右時，非常重要的是應(yīng)該將工作重點轉(zhuǎn)移到整改上來，不然班組出于自身利益，很容易自行減員，降低人工成本。此時，管理班子應(yīng)盡早組織檢查，源源不斷地將質(zhì)量問題發(fā)送到班組，使其工作處于比較飽滿的狀態(tài)。這種地毯式的檢查需要很大的決心很大，組織要有序、檢查落實要徹底。其次，對待小業(yè)主一定要態(tài)度謙恭有禮，覺得不可以沖撞。開放時還要做好衛(wèi)生工作。第三，在移交入伙階段，對于發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，要有迅速的反應(yīng)機制，因為投訴處理良好時，反而能提高滿意度。第四，維修服務(wù)要爭取達(dá)到海爾的星級標(biāo)準(zhǔn)。本階段的工作要點是必須責(zé)任心強，態(tài)度要好，發(fā)現(xiàn)問題要跟蹤落實。,從甲方角度編制的流程，以及用不同方式表達(dá)的流程,第四部分采購管理,采購管理,分判模式由裝飾公司總包的模式裝飾＋數(shù)個獨立分包模式裝飾包清工＋大量甲供材＋數(shù)個獨立分包模式材料設(shè)備的集中采購與各合作的單位的戰(zhàn)略合作甲供材關(guān)于瓷磚、潔具等工廠產(chǎn)品的供應(yīng)模式關(guān)于石材等非工廠產(chǎn)品的供應(yīng)模式關(guān)于材料損耗的特別提醒裝飾施工招標(biāo)的注意事項當(dāng)前的勞動力市場，轉(zhuǎn)包與掛靠。大公司家裝公司編制完善的工程量清單對于甲供材稅費等的考慮,木門的采購,對進(jìn)度的影響極大，是最值得關(guān)注的項目之一關(guān)注的質(zhì)量要點木材干燥水平。木材本身的品質(zhì)。門板的構(gòu)成方式。實木門、空心門、模壓門。飾面做法。油漆質(zhì)量。門套的設(shè)計方式。幾乎所有項目上都遇到木門安裝產(chǎn)能不足的問題。為此，將其工作劃分為幾個階段，采購合同最好予以明確第一階段第二階段第三階段第四階段,櫥柜的采購,關(guān)注的質(zhì)量要點臺面人造石的質(zhì)量，價格差別可達(dá)10倍。柜體用板材。多數(shù)用防潮板，即便如此，防潮板質(zhì)量也有高低之分。表面裝飾材料。便宜的防火板幾十元每張，貴的上千元一張。每一種五金件。進(jìn)口和非進(jìn)口價格差別極大，例如抽屜所用的滑軌，質(zhì)量好的可以承受一個人的重量，其價格也頗為可觀。抽屜的質(zhì)量。有的是金屬制品，有的用普通板材制成。封邊條的工藝及材料。各種附件，例如金屬抽籃的數(shù)量、質(zhì)量等等。加工水平。施工階段的劃分第一階段第二階段第三階段,衣柜及成品木作的采購,幾乎每一組成部分都構(gòu)成不同的質(zhì)量等級?；顒硬考目煽啃孕枰J(rèn)真把握。防潮能力常常不足。制作安裝的時間比較長。安裝時對現(xiàn)場有一定影響。,木地板的采購,木地板在廣東用量一般，在上海不少房子內(nèi)常常滿鋪。這種做法對房間的方正性、地面的平整度要求很高，對鋪貼的工藝要求也很嚴(yán)格，否則非常容易產(chǎn)生大面積空鼓等嚴(yán)重質(zhì)量問題。在廣東，我們懷疑大多數(shù)建筑的施工精度難以滿足要求，甚至能勝任的施工班組估計也不是很多。不過，木地板的安裝倒是非?？焖佟Ｉ虾Ｊ袑τ谀镜匕宓谋Ｗo(hù)要求極高，因此在采購時就必須明示要求的保護(hù)方法、可以接受的質(zhì)量缺陷是多大，等等。,瓷磚的采購,盡管瓷磚是標(biāo)準(zhǔn)的工廠產(chǎn)品，但是受材料檔次及不同批次的影響，瓷磚帶來的質(zhì)量問題并不少見。采購時應(yīng)注意以下問題瓷磚的損耗遠(yuǎn)大于定額值第二點，墻磚采用無縫磚時第三點，排版設(shè)計時第四點，色差最好按照每一色號準(zhǔn)備2％的瓷磚用于物業(yè)維修。瓷磚的供應(yīng)對進(jìn)度的影響是直接的，需要毫不猶豫地保證其供貨。瓷磚的供應(yīng)沒有想象的那么麻煩,水泥的采購,通常要求沒有結(jié)構(gòu)施工那么多，但是對其質(zhì)量也不能過分放松。白水泥的質(zhì)量一定要好，否則勾縫會發(fā)黑。質(zhì)量過差的水泥，有時候會出現(xiàn)凝結(jié)時間過長等問題。如果用與墻面石材的鑲貼，那么對水泥的質(zhì)量要求應(yīng)予以較高程度的關(guān)注。,膩子,膩子出現(xiàn)質(zhì)量問題比想象的要多。理論上成品膩子能保證質(zhì)量，實際上并非如此。自己熬制膩子時的注意事項。,天花角線,大批量施工時，天花角線能妥善地遮掩部分陰角不順直的問題，因此建議設(shè)計上最好設(shè)天花角線。采用工廠化施工，由工廠派人安裝，質(zhì)量好，速度快。有些設(shè)計將天花角線設(shè)計為木線條，對防止裂縫非常不利。除非天花角線設(shè)置在木制窗簾盒上，其余天花角線建議一律采用石膏制品。扁平的天花角線附著在墻面上時，非常容易凸顯墻面不平整的質(zhì)量缺陷?？梢杂弥忻芏劝宕媸嗵旎ń蔷€嗎天花角線在不同位置時對觀感的影響。,各類裝飾膠合板,有關(guān)裂縫問題有關(guān)含水率問題,鋁合金吊頂,衛(wèi)生間鋁合金吊頂引起的質(zhì)量投訴比較多，要求選用比較厚的鋁扣板。最好采用覆膜產(chǎn)品，因為烤漆產(chǎn)品檔次較低，容易變黃。收邊用的角鋁容易變形，不易太薄，也不宜打膠，因為玻璃膠本身會收縮，引起變形。安裝完成后安裝在吊頂上的燈具不應(yīng)反復(fù)整改，否則必定會影響吊頂質(zhì)量。,乳膠漆,乳膠漆的觀感質(zhì)量很容易小業(yè)主詬病。為減少投訴，建議采購時選擇檔次較高的產(chǎn)品。乳膠漆的涂布率是一個容易引起爭議的問題。通常按照面漆7M2/L、底漆12M2/L比較公平（隨產(chǎn)品不同略有差別）。,石材,石材的采購比較復(fù)雜，即便是相同名稱的石材，其品質(zhì)可以天差地別。為減少爭執(zhí)和方便管理，通常由施工單位供應(yīng)。關(guān)鍵是要選擇好大板，并且在運輸、保管及施工過程當(dāng)中切實地做好成品保護(hù)工作。石材編號是一件細(xì)致的工作，要求區(qū)分不同的使用部位逐一編號，避免混淆。打包最好按照套間進(jìn)行，避免按照規(guī)格不同大量打包，否則分發(fā)到不同部位時很容易出現(xiàn)錯誤，特別是如果編號不完善，那幾乎是災(zāi)難性的。,鏡子,容易產(chǎn)生的問題主要是要防止生銹。必須采用質(zhì)量良好的銀鏡，玻璃膠采用中性，周邊要求密封防潮。鏡子的損耗極高。,五金件,一要防銹，二要耐用。尤其是水龍頭，屬于經(jīng)常使用的部件，質(zhì)量尤其要可靠。即便是簡易龍頭，為減少投訴，也建議用較高檔次的產(chǎn)品。五金件頗能體現(xiàn)裝修檔次，因此設(shè)計和選樣時當(dāng)然要予以重視。,衛(wèi)生潔具,馬桶的規(guī)格應(yīng)該與現(xiàn)場預(yù)埋一致，否則無法安裝，或者改動太大。浴缸直接影響泥水的施工進(jìn)度，應(yīng)予關(guān)注。衛(wèi)生潔具對裝修檔次影響很大，價格差別也判若云泥。,開關(guān)插座,集中采購情形下，開關(guān)插座采用名牌產(chǎn)品也可以保持較低的造價，因此建議采用較高檔產(chǎn)品。,燈具,對于大批量精裝修來說，燈具的耐久性是優(yōu)先要保證的問題。其次，因為施工過程中難免會遇到污染（如水泥或有侵蝕性的氣體），燈具金屬部分的防銹能力值得關(guān)注。T5燈管的損耗率很高，引起投訴的可能性較大。感應(yīng)開關(guān)用于控制節(jié)能燈時，因電感作用容易引起閃爍，容易損壞，應(yīng)避免這種設(shè)計。用于控制T5暗藏?zé)魩r，因燈具功率較大，需要采用加強型（52W），但也并非完美的組合。,空調(diào),必須事先進(jìn)行系統(tǒng)設(shè)計。目前家用空調(diào)安裝的技術(shù)含量被大大低估。,智能化,系統(tǒng)設(shè)計人性化,第五部分場地移交,場地移交的注意事項,對進(jìn)度影響質(zhì)量影響很大，甲方及監(jiān)理應(yīng)強力介入場地移交。與土建進(jìn)行場地移交的程序。土建驗收時的檢查表格。場地移交時可能發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題。處理移交拖延的策略。必須土建單位處理的質(zhì)量問題?？梢杂裳b飾單位有償處理的質(zhì)量問題。由裝飾單位無償處理的質(zhì)量問題。,移交時的場地狀態(tài),冷熱水給排水管道施工完畢，墻面水龍頭位置預(yù)留堵頭。每根下水管做通球試驗。每個樓層至少一個接水點。逐戶試壓，并將冷熱水管對接。最好采取技術(shù)措施使冷熱水管道處于持壓狀態(tài)。強電及弱電逐條管道檢查是否暢通，回路是否正確。最好不要穿線，開關(guān)插座不要裝。頂棚如有抹灰，需完成。最好用水泥膩子刮平，不用抹灰。墻面完成抹灰，底盒預(yù)埋完成。門洞找方。不應(yīng)有裂縫。地面不要找平保持結(jié)構(gòu)混凝土面即可。尤其是木地板地面，先不要找平陽臺上如果貼磚，也不要找平防水由土建總包完成，需做試水。如果有下沉式衛(wèi)生間，由土建單位做完填充層及上層防水。保溫層先施工完畢。,第六部分進(jìn)度控制,進(jìn)度控制概述,與規(guī)劃驗收、竣工初驗、竣工驗收之間的關(guān)系。項目發(fā)展整體計劃裝修與主體施工之間的銜接計劃封頂后粗裝修與精裝修并行的進(jìn)度計劃批量精裝修的總進(jìn)度計劃單套房間的施工進(jìn)度計劃以周為單位的進(jìn)度報表以日為單位的工作安排,幾個里程碑節(jié)點計劃,開工前的準(zhǔn)備階段不宜超過21天，否則意味著和土建之間的移交出現(xiàn)一些問題。泥水完工自開工之日起，不超過50天。乳膠漆從開始就進(jìn)場，第55天左右完成第一遍乳膠漆，此時，泥水已經(jīng)完工，門檻石已經(jīng)安裝，門套即將進(jìn)場。第90天完成第二遍，剩余為較為完整的整改時間。門檻石在門套之前裝比較好。因為門檻石決定了全屋標(biāo)高關(guān)系，因此能太晚。木門套安裝第二遍膩子結(jié)束，門框就應(yīng)裝完。門扇第一遍乳膠漆結(jié)束，最好門扇裝完。衛(wèi)生潔具第一遍乳膠漆完工時開始安裝，第80天左右裝完。五金件第85天完工。內(nèi)部整改開始應(yīng)盡早進(jìn)行。實際上，為了挽住施工班組，應(yīng)該源源不斷地提供整改要求，否則工人很容易在大面積施工完成之后就撤離。尤其是泥水，完成時間早，要抽空組織普查，逐步地消滅問題。小業(yè)主開放第90～100天左右比較合適。監(jiān)理、甲方的檢查和整改組織預(yù)留了一個月左右的時間，應(yīng)當(dāng)是十分充足的。,影響進(jìn)度的關(guān)鍵因素,場地移交。甲供材及甲分包。假定精裝修人工費為100，則甲供材為135，甲分包為165?？梢姽芾碇攸c應(yīng)該再甲供材及甲分包。泥水的進(jìn)度。通水通電時間。整改開始的時間與力度。資金支付。平面分布對管理效率的影響。垂直運輸?shù)闹萍s水泥＋砂－－約3趟油漆等－－約1趟門－－約2趟磚－－約2趟柜子－－約1趟衛(wèi)生潔具－－約1趟木地板－－約1趟－－約1趟∑＝11趟假定三部電梯每日12小時負(fù)責(zé)運輸，每次10分鐘。則物資運輸時間運輸時間＝5001110/60/12/3255天,勞動力估算,估算工程量泥工人數(shù)≈泥水面積/（15～20）/泥水工程給定工期乳膠漆工人數(shù)≈乳膠漆工錢總數(shù)/100/總工期的80％安裝工、木工人數(shù)的估計。雜工人數(shù)≈裝修總?cè)斯べM1％/60/工期。電梯工另外計算。任務(wù)的連續(xù)性對勞動力人數(shù)的重大影響每年生產(chǎn)7000套，要多少勞動力多少管理人員,300套同時施工時的勞動力估計,關(guān)注勞動力市場,批量精裝修工程的管理已經(jīng)相當(dāng)成熟，主要瓶頸不在于管理管理技術(shù)和管理人員數(shù)量，而主要取決于勞動力供應(yīng)。當(dāng)前廣東乃至全國的勞動力供應(yīng)都比較緊張，這是一個嚴(yán)峻的事實。作為建設(shè)單位來說，以下措施穩(wěn)定優(yōu)秀施工班組大有裨益標(biāo)段大小要合適。標(biāo)段太小班組不感興趣，太大的話管理容易失控。因為對于成熟的裝修公司來說，200～600套作為一個標(biāo)段是合適的選擇。保持任務(wù)的連續(xù)性。避免惡性價格競爭。,進(jìn)度管理,設(shè)計一個動態(tài)表格，掌握宏觀進(jìn)度設(shè)計一個表格，控制移交進(jìn)度提高管理班子的執(zhí)行力對影響進(jìn)度的各種因素要有預(yù)案整改驗收階段的應(yīng)急措施,第七部分質(zhì)量控制,檢驗標(biāo)準(zhǔn),GB502102001建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗收規(guī)范GB502092002建筑地面工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范DB31/302003上海市住宅裝飾裝修驗收標(biāo)準(zhǔn)各地政府發(fā)布的分戶驗收標(biāo)準(zhǔn)實際驗收比規(guī)范更細(xì)致，側(cè)重點有顯著不同實用的檢驗標(biāo)準(zhǔn)是菜單式問題清單過程中搞一些有意義的評比檢查，做總結(jié)，發(fā)獎狀和獎金,建立統(tǒng)一的、標(biāo)準(zhǔn)化的管理體系,溝通評估,溝通評估,統(tǒng)一的工程管理體系,,客戶的工程管理體系,,供應(yīng)商在本工程上的管理體系,咨詢公司的管理體系,,,,,關(guān)鍵流程管理程序P－1，2,支持性流程管理程序P11,12,,C安裝類工程作業(yè)指導(dǎo)書,,,B裝飾類工程作業(yè)指導(dǎo)書,A操作類工程作業(yè)指導(dǎo)書,,,協(xié)同工作的可能性,一體化管理的范例,運用統(tǒng)計技術(shù),標(biāo)準(zhǔn)化,簡單化,數(shù)字化,ABC分析,持續(xù)改進(jìn),,,,,,,,,,,,,,,,,,因素A,因素C,因素B,,80,100,,因素N,累計出現(xiàn)百分比,,,,累計出現(xiàn)次數(shù),∑M（A）,∑M（AN）,數(shù)字化的實例,編制詳盡的作業(yè)指導(dǎo)書,利用圖片進(jìn)行教育,質(zhì)量通病防治－混凝土及抹灰裂縫,混凝土裂縫控制技術(shù)已經(jīng)取得了較大進(jìn)步。抹灰裂縫與施工過程控制關(guān)系極大。只要認(rèn)真管理，裂縫可以大為減少。水泥砂漿、混合砂漿抹灰的比較?；炷亮芽p修補，砂漿裂縫修補。煙道變形下沉也常常引起瓷磚開裂。,質(zhì)量通病防治－－墻磚空鼓,規(guī)范不允許墻磚出現(xiàn)空鼓，代價是必須逐塊檢查，發(fā)現(xiàn)即打掉重來。防治措施如下基層強度要足夠。尤其是混合砂漿抹灰的墻面，如果在土建施工時嚴(yán)重失水，必定造成混合砂漿強度極低，貼磚后非常容易出現(xiàn)嚴(yán)重的空鼓?；鶎雍室m中。貼磚前一天淋水，正式貼磚前再次濕潤墻面。如果是輕質(zhì)砌塊，則因為其吸水極其厲害，必須長時間灑水養(yǎng)護(hù)，否則必定空鼓無疑。墻磚要泡水2小時以上。因為現(xiàn)在瓷磚質(zhì)量普遍較好，吸水率比規(guī)范允許的程度低很很多，工人憑經(jīng)驗覺得不泡水也可以，實際上對空鼓是有影響的。采用二次成活法。大墻磚背面刮上一層水泥膏，約10MM厚。先試貼，輕輕敲打后再抬起，修整背后水泥膏之后再次鑲貼。這個方法對防止空鼓貢獻(xiàn)很大門邊、門頭位置尤其要防止空鼓。在不同墻體材料交接部位，一定要用鋼絲網(wǎng)加強，否則該部位發(fā)生相對位移時也容易造成空鼓。瓷磚踢腳線常?？展?，原因之一是膩子刮得太低，應(yīng)避免。,質(zhì)量通?。獯皾B漏的改進(jìn)節(jié)點,,洞口移交。砌體洞口應(yīng)做抹成標(biāo)準(zhǔn)形狀的窗套臨時固定窗框，螺釘固定，深度4050MM素水泥漿刷面砂漿塞縫，充分密實木磚部位塞縫，充分密實塞縫部位刷素水泥漿聚合物水泥基復(fù)合涂膜外墻抹灰收口（向外墻卷，接槎遠(yuǎn)離窗框）貼外墻磚DC793填縫指定班組，責(zé)任到人逐一記錄，旁站管理,,,,,,滲漏問題早在96年已經(jīng)研究得相當(dāng)清楚，但是各地滲漏仍然普遍存在,質(zhì)量通?。茕摯叭p加強1,質(zhì)量通病－塑鋼窗塞縫加強2,質(zhì)量通病防治－－廚房衛(wèi)生間滲漏,質(zhì)量通病防治－－煙道滲漏,質(zhì)量通病防治－－地磚空鼓,規(guī)范對地磚的空過稍微寬松，我司標(biāo)準(zhǔn)仍然為不允許出現(xiàn)空鼓。磚越大越容易空鼓，這與干鋪法沒有統(tǒng)一嚴(yán)格的工藝做法有關(guān)。為盡量減少空鼓，建議的措施如下鋪貼前樓面板要濕潤。干鋪砂漿配合比約14，要均勻地鋪在樓板上。采用二次成活法。地磚背面刮上一層水泥膏，約10MM厚。先試鋪，輕輕敲打后再抬起，修整背后水泥膏之后再次鋪貼。這個方法對防止空鼓貢獻(xiàn)很大。鋪完之后24小時以上嚴(yán)禁上人。采取養(yǎng)護(hù)措施對防止空鼓大為有利。,質(zhì)量通病防治－－墻地磚色差,損耗比定額規(guī)定大得多。瓷磚的供貨要保證同一型號、同一規(guī)格、同一批次、同一色號。由于一開始很難完全準(zhǔn)確地計算瓷磚用量，在與供貨商談判時，應(yīng)在合同中寫明，至少保有供貨總量的10％以上作為備用，而且允許超過的部分退貨。此外，如果可能出現(xiàn)色差問題時，要求廠家提前知會，這樣可以做到預(yù)留部分瓷磚作為整改備用，盡量避免同一房間內(nèi)出現(xiàn)色差。預(yù)留2％瓷磚用于維修。,質(zhì)量通病防治－－木作工程裂縫,有關(guān)平衡含水率的知識，許多人可能理解有錯誤。盡量減少木材使用范圍，能用石膏板代替的吊頂可盡量替換?！盎亍弊中翁旎ǖ乃膫€角，膠合板不宜在此附近斷開，而是在四個角整塊夾板做成L形完成角部的過度，可以大幅度地降低此處出現(xiàn)裂縫的可能性。木材與木材接縫處做成V字形凹縫，用環(huán)氧樹脂加鋸末填充，打磨，封牛皮紙，然后再進(jìn)行表面油漆工藝。此法比較可靠，但是很費功夫。不宜用無紡布代替牛皮紙，因為無紡布彈性大，起不到繃緊的作用。盡量避免木材與混凝土墻面等直接接觸，很容易出現(xiàn)裂縫。妥善地安排施工工序，盡量減少木材受潮可能性。某些木材更容易受潮，最好避免。,質(zhì)量通病－－吊頂不平變形開裂,吊點及掛件節(jié)點出現(xiàn)虛假受力情況。龍骨與板縫位置不正確，或者龍骨剛度、數(shù)量不足。石膏板釘釘位置、間距不正確?？p隙位置膠帶、填充膩子施工工藝方法不正確。可耐福吊頂體系有關(guān)工藝措施,質(zhì)量通病防治－－乳膠漆觀感不佳,乳膠漆是細(xì)活，工價不同，投入的工時不同，效果差異明顯。盡量延長乳膠漆的作業(yè)時間，保證慢功出細(xì)活。盡量減少其它工序?qū)θ槟z漆的影響。這是非常重要的一點。工藝方法的選擇施工方法可以是刷、噴、滾涂。陰陽角不順直。強烈建議在刮該部位膩子的時候，先用白水泥打底，用鋁合金刮尺結(jié)合刮板將其刮平，陽角質(zhì)量可立刻得到大幅度改觀。透底。流墜。起粉。慢干?；卣场０l(fā)霉返銹。變色和褪色。起泡。白天、晚上兩種工作狀態(tài)檢查乳膠漆質(zhì)量。,質(zhì)量通病防治－－木作油漆質(zhì)量不佳,衣柜等盡量采用工廠化施工。必須在現(xiàn)場施工的，最好能集中施工油漆，避免色差。最好與室內(nèi)其它木作油漆在色彩上保持一致。工廠化制作的可能性,質(zhì)量通?。瓑Ω党?與砌筑使用的材料直接相關(guān)，采用彩色涂料時更加明顯。,質(zhì)量通病防治－－其它問題,鋁扣板天花露縫采用咬合式斷面。選用較厚的產(chǎn)品。燈具一次安裝就位。大面積的石材窗臺板非常容易空鼓。補救的辦法是貼好后連續(xù)養(yǎng)護(hù)。木地板空鼓地面砂漿找平層強烈建議由裝修單位集中施工五金件安裝時破壞墻面瓷磚用優(yōu)質(zhì)的玻璃鉆頭可以減少破壞的可能性?？旖还r發(fā)現(xiàn)管道滲漏移交時一定要打壓最好先通水一進(jìn)場就將冷熱水管對接起來，這樣就可以同時試驗冷熱水管是否滲漏。如果沒有通水，那就沒有辦法，只能寄希望于打壓的質(zhì)量了。施工過程中的損壞也不在少數(shù)。有幾種情況容易損壞管道一是貼衛(wèi)生間墻面靠下的第二塊墻磚時，固定用釘子容易釘破水管；二是洗臉臺的角鋼架安裝時容易打破水管，建議采用扁的支架，不要做成三角斜撐；三是樓面暗藏管道一定要標(biāo)記范圍；四是木踢腳線施工時，因為各種標(biāo)記已經(jīng)被遮掩，很容易釘破水管，要特別注意。跳閘或者相序錯誤不要太相信土建單位的細(xì)心，相序很可能是錯誤的，一定要逐根檢查。除了正式測試外，開關(guān)插座還必須較長時間通電試驗，排除質(zhì)量故障。,質(zhì)量問題分類統(tǒng)計,按照階段分類施工階段發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題；入伙移交時發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題；入伙6個月內(nèi)發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題；入伙6個月后發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題。按照問題原因分類設(shè)計缺陷；材料缺陷；施工缺陷；使用不當(dāng)；服務(wù)不好。按照建筑部品分類建筑結(jié)構(gòu)部品；門窗部品；裝飾裝修部品；建筑電氣部品；給排水及通風(fēng)空調(diào)部品；欄桿部品。按照責(zé)任單位分類,更多問題列表更多質(zhì)量問題分析重點質(zhì)量問題專項分析,從簡單裝修到復(fù)雜裝修的過渡,簡單裝修是基礎(chǔ)復(fù)雜裝修復(fù)雜在什么地方如何簡化質(zhì)量管理,第八部分文明施工與成品保護(hù),文明施工的內(nèi)涵是什么,文明施工首先是一種有序的組織方式，然后才表現(xiàn)為某些技術(shù)手段。有序組織的基礎(chǔ)是計劃。計劃的內(nèi)在要求是協(xié)調(diào)。所謂協(xié)調(diào)，就是合理調(diào)度資源，減少資源之間及資源內(nèi)部的沖突。協(xié)調(diào)的基本方法是使各工序“在空間上分離，在時間上錯開”。工序交接及施工指令單是現(xiàn)場管理的常用手段,承建商1,承建商2,承建商N,,承建商2,承建商N,承建商1,承建商2,承建商N,外墻承建商1,外墻承建商2,外墻承建商N,室外承建商1,室外承建商2,室外承建商N,,,,,,,,,樓層1,樓層N,樓層2,,,,按照管道施工的合理順序，安排室外承建商順序施工,,任何承建商在不同樓層間開展工作面應(yīng)該得到監(jiān)理控制,外墻施工對室外工程常常產(chǎn)生嚴(yán)重影響，應(yīng)當(dāng)預(yù)期充分考慮,承建商1,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,第九部分整改驗收移交與保修,地毯式檢查與整改,什么時候開始整改地毯式檢查的組織方式模擬驗收模擬入伙精裝修工程物業(yè)接管驗收表格電氣工程物業(yè)接管驗收表格給排水工程物業(yè)接管驗收表格,業(yè)主開放日與入伙接待,業(yè)主提前看樓的重要性為業(yè)主開放日做一個詳細(xì)策劃對待個性化變更要求的態(tài)度為入伙接待做一個詳細(xì)策劃傾聽客戶的投訴經(jīng)常性地做點總結(jié)，入伙后也總結(jié)一下,保修服務(wù),成立客戶服務(wù)部如何組織責(zé)任單位維修由原責(zé)任單位負(fù)責(zé)維修由專業(yè)公司集中負(fù)責(zé)維修由甲方成立小組負(fù)責(zé)維修投訴的處理出現(xiàn)投訴并不可怕，可怕的

簡介：目錄目錄第一章第一章市場篇市場篇1張家港簡介張家港簡介2地理位置地理位置3港口經(jīng)濟(jì)港口經(jīng)濟(jì)4城市發(fā)展趨向城市發(fā)展趨向5市場篇總結(jié)市場篇總結(jié)第二章第二章項目篇項目篇1項目介紹項目介紹2現(xiàn)有酒店經(jīng)營分析現(xiàn)有酒店經(jīng)營分析3SWOTSWOT分析分析第三章第三章定位篇定位篇1項目總體定位項目總體定位2客戶定位客戶定位3產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位4價格定位價格定位第四章第四章產(chǎn)品建議篇產(chǎn)品建議篇1項目產(chǎn)品建議項目產(chǎn)品建議2裝修標(biāo)準(zhǔn)建議裝修標(biāo)準(zhǔn)建議江工業(yè)基地、蘇錫常都市圈內(nèi)重要的保稅物流中心。市域空間規(guī)劃。市域空間規(guī)劃。規(guī)劃形成“一城、雙核、五片”的空間結(jié)構(gòu)?！耙怀恰敝笍埣腋圩鳛楦叨瘸鞘谢貐^(qū)，呈現(xiàn)整體發(fā)展的空間結(jié)構(gòu)特征，整個張家港就是一個城市?！半p核”指楊舍城區(qū)和金港城區(qū)，是市域內(nèi)主要的居住和公共服務(wù)中心?！拔迤敝笚钌岢菂^(qū)、金港城區(qū)和錦豐片區(qū)、塘橋片區(qū)、樂余片區(qū)。規(guī)劃至2020年，市域總?cè)丝?69萬，其中城市人口142萬人（含外來人口80萬），城市化水平84，市域城鎮(zhèn)建設(shè)用地控制在171平方公里。2、地理位置、地理位置張家港市位于中國“黃金水道”長江下游南岸江蘇省境內(nèi)，處于中國沿江及沿海兩大經(jīng)濟(jì)帶的交匯處，上海、南京、蘇州、無錫等大中城市環(huán)列四周，距上海98公里、蘇州58公里、無錫40公里、常州70公里、南通30公里、南京200公里，距上海虹橋機場98公里，上海浦東機場150公里，南京祿口機場200公里。

簡介：第三章市場比較法§31市場比較法的基本原理,一、概念,市場比較法是在求取待估房地產(chǎn)的價格時，將待估房地產(chǎn)與較近時期已經(jīng)交易的可比房地產(chǎn)進(jìn)行比較，從后者已知的價格，對他們之間的差異進(jìn)行修正得出待估房地產(chǎn)價格的方法。,替代原理（替代原則）在同一市場上，具有同樣效用的房地產(chǎn)在同一時間具有同樣的價格。,二、基本原理,交易實例1,,比較,交易實例2,交易實例3,交易實例4,,交易情況修正,交易日期修正,個別因素修正,區(qū)域因素修正,,待估房地產(chǎn)價格,待估房地產(chǎn),三、市場比較法的基本公式和規(guī)則,1、基本公式估價對象價格可比實例價格交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)個別因素修正系數(shù),PPIABCD,差異修正的注意事項1）差異修正必須合理2）各個實例的差異修正必須一致3）差異修正的結(jié)果必須使各個實例的價格差異減少,差異修正的規(guī)則1）以待估不動產(chǎn)為基準(zhǔn)2）以市場為尺度3）修正的順序要恰當(dāng),2、修正的規(guī)則,例實例的浴室設(shè)備是待估房地產(chǎn)沒有的，實例價格是50萬元，該浴室設(shè)備價值1萬元，則實例價格修正為。若實例的區(qū)域因素比待估房地產(chǎn)劣5％，實例價格為PB時，待估房地產(chǎn)價格PD＝,四、市場比較法的特點、適用范圍和適用條件,（一）特點1、整個過程簡單明了2、計算少而簡單3、結(jié)果有較強的說服力4、在比較實例的選取上，既要選擇比估價對象較優(yōu)的交易實例，也要選擇比估價對象較劣的交易實例。,（二）適用范圍1、有廣泛市場交易的房地產(chǎn)類型2、常見的房地產(chǎn)類型,1、充足的市場資料（1）數(shù)量充足比較交易實例資料有10個以上，具有較高可比性的3個以上（2）質(zhì)量合格替代性較大（3）資料可靠資料來源可靠，資料本身可靠、適用,2、豐富的估價經(jīng)驗,（三）適用條件,§32市場比較法的估價步驟,一、搜集交易實例,（一）收集途徑1、政府部門房地產(chǎn)市場行情、房地產(chǎn)價格指數(shù)等2、房地產(chǎn)開發(fā)商、經(jīng)紀(jì)人3、信息服務(wù)房地產(chǎn)信息中心4、同行提供5、傳媒6、其他途徑交易當(dāng)事人、四鄰、金融機構(gòu)、司法機關(guān),（二）收集內(nèi)容,1、交易雙方的基本情況及交易目的2、交易實例不動產(chǎn)的狀況位置、形狀、面積、地質(zhì)條件、自然與人文環(huán)境、土地利用現(xiàn)狀與規(guī)劃用途、建筑物基本情況、權(quán)利狀況3、成交價格與成交日期單價、總價、貨幣總類4、付款方式5、交易情況,（三）整理與查證1、按地區(qū)、類型分門別類存放2、核查資料的可靠性,交易實例調(diào)查表,,,,二、選取可比實例,2、比較實例選取的具體要求1）所處地區(qū)相同或處于類似的供需范圍2）用途相同3）建筑結(jié)構(gòu)與建筑形式相同4）權(quán)利性質(zhì)相同5）價格類型相同6）估價時點接近7）正常交易,1、比較實例與待估房地產(chǎn)應(yīng)具有可比性。1）實物的同一性或類似性2）位置的同一性或類似性3）時間的接近性4）交易情況無反常,三、建立價格可比基礎(chǔ),例某企業(yè)購進(jìn)一寫字樓，與出售方商定的價格是50萬元。付款方式為該企業(yè)先付10萬元即可使用寫字樓，余下40萬元在第三個月末、第六個月末、第九個月末和一年年末支付分別支付10萬元。銀行貸款利率為8％。則該寫字樓的實際價格是多少,1、統(tǒng)一付款方式2、統(tǒng)一幣種和貨幣單位3、統(tǒng)一面積內(nèi)涵建筑面積和使用面積4、統(tǒng)一面積單位平方米、平方英尺5、統(tǒng)一采用單價,四、進(jìn)行交易情況修正,1、交易情況修正的概念,3、交易情況修正的方法正常價格可比實例的成交價格（100/100S）,2、非正常交易情況的類型1）有利害關(guān)系人之間的交易2）急于出售或急于購買情況下的交易3）對市場行情缺乏了解的交易4）有特別動機或者偏好的交易5）相鄰不動產(chǎn)的合并交易6）特殊交易方式下的交易7）稅費非正常負(fù)擔(dān)情況下的交易,五、進(jìn)行交易日期修正,1、交易日期修正的概念,2、交易日期的修正方法,采用分區(qū)分類房地產(chǎn)價格指數(shù)估價時點價格可比實例在成交日期的價格交易日期修正系數(shù),1）采用價格指數(shù)進(jìn)行修正定基價格指數(shù)以某個固定的時期為基期編制的價格指數(shù)估價時點價格可比實例在成交日期的價格（估價時點的價格指數(shù)/成交日期的價格指數(shù)）,例估價對象為天河區(qū)某多層住宅，估價時點為2003年11月。一可比實例在2003年5月的交易價格為4000元/M2，對其進(jìn)行交易日期修正廣州市天河區(qū)分類房地產(chǎn)價格指數(shù)表（以20001為基期）,例某地區(qū)寫字樓2000年4月至10月的價格指數(shù)分別為996、947、967、1050、1092、1125、1181（均以上個月為100）。其中某個寫字樓在2000年6月的價格為2000元/M2，對其進(jìn)行交易日期修正（估價時點為2000年10月）。,環(huán)比價格指數(shù)以上一時期為基期編制的價格指數(shù),估價時點價格可比實例在成交日期的價格成交日期下一期的價格指數(shù)再下一期價格指數(shù)估價時點時價格指數(shù),2）采用價格變動率進(jìn)行修正,當(dāng)價格變動率為逐期遞增或遞減的價格變動率時估價時點價格可比實例在成交日期的價格（1價格變動率）期數(shù),當(dāng)價格變動率為期內(nèi)平均上升或下降的價格變動率時估價時點價格可比實例在成交日期的價格（1價格變動率期數(shù)）,六、進(jìn)行區(qū)域因素修正,2、區(qū)域因素修正的步驟1）確定影響因素2）判定區(qū)域因素狀況3）分析差異及差異所造成的價格差異4）進(jìn)行價格修正,1、區(qū)域因素及其修正1）繁華程度2）交通便捷程度3）環(huán)境4）公共設(shè)施配套完備程度5）城市規(guī)劃限制,3、區(qū)域因素修正的方法百分比法直接比較修正法（以估價對象為100）間接比較修正法（以標(biāo)準(zhǔn)不動產(chǎn)為100）,區(qū)域因素因子調(diào)整系數(shù)表,例1、有3個可比實例，成交價分別是1500元/M2，1650元/M2，1600元/M2。現(xiàn)將可比實例不動產(chǎn)的區(qū)域因素與估價對象的因素進(jìn)行直接比較，結(jié)果見下表,,例2、區(qū)域因素間接比較表,某城市區(qū)域因素因子條件指數(shù)表,七、進(jìn)行個別因素修正,1、個別因素及其修正,3、個別因素修正的方法百分比法直接比較修正法（以估價對象為100）間接比較修正法（以標(biāo)準(zhǔn)不動產(chǎn)為100）加減法,2、個別因素修正的步驟1）確定影響因素2）判定個別因素狀況3）分析差異及差異所造成的價格差異4）進(jìn)行價格修正,八、求取比準(zhǔn)價格,1、進(jìn)行綜合修正,2、估價過程的檢查1）比較實例的檢查比較實例的可替代性房地產(chǎn)交易的活躍程度比較實例的可靠性2）估價操作的檢查,3、求取比準(zhǔn)價格1）簡單算術(shù)平均數(shù)法2）加權(quán)算術(shù)平均數(shù)法3）中位數(shù)法4）眾數(shù)法5）以最具可比性的比較實例的價格結(jié)果為主,§33市場比較法應(yīng)用舉例,一、應(yīng)用案例一商品住宅價格評估，見P53二、應(yīng)用案例二土地價格評估，見P54三、應(yīng)用案例三住宅用地價格評估，見P57,案例分析,1、某小區(qū)A梯帶電梯，共9層樓，每層有01、02、03、04四單元，均為三房兩廳，套內(nèi)建筑面積01、02均為92平方米，03為99平方米，04為96平方米，平面布置見下圖，試比較在同一樓層內(nèi)01、02、03、04各單元單價的高低。2、若嵩山區(qū)面積為100平方米的住宅成交單價為5000元平方米，請對茶山區(qū)相同面積住宅的單價進(jìn)行評估。3、有三棟別墅A、B、C，見下圖。請對他們的單價高低進(jìn)行比較，說明理由。,,,別墅A,別墅B,別墅C,

簡介：房地產(chǎn)估價習(xí)題課,,,某宗已抵押的收益性房地產(chǎn)，年有效毛租金收入500萬元，年房屋折舊費30萬元，維修費、保險費、管理費等50萬元，水電供暖費等40萬元，營業(yè)稅及房地產(chǎn)稅等65萬元，年抵押貸款還本付息額70萬元。租賃合同約定，保證合法、安全、正常使用所需的一切費用均由出租人負(fù)擔(dān)。該房地產(chǎn)的凈收益為（）萬元A245B275C315D345,D,,有一宗房地產(chǎn)總價為100萬元，綜合資本化率為7％，土地資本化率為6％，建筑物資本化率為8％，則該宗房地產(chǎn)的土地收益為（）萬元（收益可視為無限年）。A3B4C5D6,A,,某商鋪建筑面積為5000㎡，建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命和剩余土地使用年限為35年；市場上類似商鋪按建筑面積計的月租金為120元／㎡；運營費用率為租金收入的25％；該類房地產(chǎn)的報酬率為10％。該商鋪的價值為（）萬元。A5208B5330C6950D7110,A,,某宗房地產(chǎn)的用地通過有償出讓方式獲得，土地使用期限為50年，已使用10年，不可續(xù)期（土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其他地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國家無償取得）、建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為55年。預(yù)計該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益8萬元，報酬率為8，則該房地產(chǎn)的收益價格為（）萬元。A9540B9787C9855D9933,A,,某出租的房地產(chǎn)的年租金收入為10萬元，年出租總費用為1萬元。建筑物重置價格為100萬元，成新率為80％。已知土地資本化率為6％，建筑物資本化率為8％。假設(shè)該房地產(chǎn)的土地使用年限為無限年，則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)值為（）萬元。A43B1125C1233D150,C,,下列各類房地產(chǎn)中，特別適用于成本法估價的是（）。A某酒店B某市圖書館C某住宅D某寫字樓,B,,新開發(fā)區(qū)土地的分宗估價，（）是一種有效的方法，因為新開發(fā)區(qū)在初期，房地產(chǎn)市場一般還未形成，土地收益也還沒有。A市場法B成本法C收益法D假設(shè)開發(fā)法,B,,房地產(chǎn)評估中，樓面地價容積率。A．土地總價B．土地單價C．房地產(chǎn)總價D建筑物單價,B,,從評估的角度看，房地產(chǎn)價格的實質(zhì)是一種（）。A市場價格B權(quán)益價格C土地價格D理論價格,B,,一般，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命__________自然壽命。在不動產(chǎn)評估中一般應(yīng)采用（）。A小于經(jīng)濟(jì)耐用年限B小于自然耐用年限C大于自然耐用年限D(zhuǎn)大于經(jīng)濟(jì)耐用年限,A,,通過預(yù)測得到某宗房地產(chǎn)未來5年的凈收益分別為20萬元、22萬元、25萬元、28萬元、30萬元，從未來第6年到未來所有每年的凈收益將穩(wěn)定在35萬元左右，該類房地產(chǎn)的報酬率為10。請計算該宗房地產(chǎn)的收益價值。,,,,某建筑物的建筑面積為500M2，重置價格為3600元/M2，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，有效年齡為10年。其中，門窗等損壞的修復(fù)費用為2萬元；裝飾裝修得重置價格為600元/M2，平均壽命為5年，年齡為3年；設(shè)備的重置價格為60萬元，平均壽命為15年，年齡為10年。殘值率假設(shè)均為零。請計算該建筑物的物質(zhì)折舊額。,,該建筑物的物質(zhì)折舊額計算如下門窗等損壞的修復(fù)費用2（萬元）裝飾裝修的折舊額6005003/518（萬元）設(shè)備的折舊額6010/1540（萬元）長壽命項目基礎(chǔ)、墻體、梁、屋頂?shù)鹊恼叟f額（360050020000600500600000）10/50176（萬元）該建筑物的物質(zhì)折舊額2＋18＋40＋176776（萬元）,,某房地產(chǎn)的總使用面積為1萬平方米，以前年度的年租金是7元／平方米，預(yù)計年租金為8元／平方米。以前每年度的房屋空置導(dǎo)致的租金損失費為年租金總收入的4％，預(yù)計年房屋空置導(dǎo)致的租金損失為年預(yù)期租金總收入的5％，房產(chǎn)稅為年預(yù)期租金總收入的12％，管理費、修繕費為年預(yù)期租金總收入的6％，房屋財產(chǎn)保險費為03萬元／年。預(yù)計該房地產(chǎn)尚可以使用10年。折現(xiàn)率為12％。要求計算該房地產(chǎn)的評估值。,,有效租金810000（15）76000元總費用76000（126）300016680元年凈收益760001668059320元房地產(chǎn)價值59320（P/A，12，10）33517123元,

簡介：XX大酒店狀元宴策劃書XX大酒店狀元宴策劃書一年一度的高考又來臨了，高考這一巨大的消費市場也是各位商家的必爭之地。為了擴大我們XX大酒店的知名度，提高XXX大酒店的經(jīng)濟(jì)效益，服務(wù)XX人民，我們酒店針對廣大考生隆重推出狀元宴這一大型活動，望酒店各部門密切配合，圓滿、優(yōu)質(zhì)的完成這項工作。一、市場分析1、高考是人生的四件大事之一，所以，各位考生家長都愿意為孩子慶賀，對于我們酒店來說，占據(jù)天時、地利、人和。所謂天時，就是高考經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境下，XX當(dāng)?shù)氐牧?xí)俗；地利就是XX是云夢唯一的一家按三星級標(biāo)準(zhǔn)改造的酒店，無論軟件、硬件都是其它酒店無法與之相比；所謂人和就是我們酒店靈活的銷售方式。在XX與我們競爭的只有XX賓館，雖然我們占有很大的優(yōu)勢，但是也應(yīng)該注意以下幾個問題1）各部門之間的密切配合。2）保證產(chǎn)品的質(zhì)量。3）總結(jié)去年辦宴席的工作經(jīng)驗，在此基礎(chǔ)上加以改進(jìn)。二、具體方案1、成立狀元宴促銷活動專班。由銷售部負(fù)責(zé)牽頭，采取靈活的促銷方式，進(jìn)行全員銷售，各部門緊密配合，共同完成這項活動。2、產(chǎn)品1）要求餐飲部拿出符合狀元宴特色的菜肴品種。2）動員全酒店員工進(jìn)行全員銷售，讓全酒店的員工參與到狀元宴活動中來。3）總結(jié)去年的經(jīng)驗教訓(xùn)，加強硬件方面的建設(shè)和軟件服務(wù)方面的改進(jìn)，各部門都要齊心協(xié)力，使接待流程標(biāo)準(zhǔn)，忙而不亂。3、促銷1）在各考點的顯要路程懸掛橫幅，橫幅上印有“XXX大酒店預(yù)祝各位考生金榜題名”，7月6日左右必須掛好橫幅。2）7月30日左右，在XX主要的交通路段、繁華路程懸掛橫幅，橫幅上印有“金榜題名同相慶，邀朋舉杯楚王城”。3）印刷狀元宴宣傳資料，上面印有酒店簡介，狀元宴菜肴及優(yōu)惠政策，并印有一定知識性的文章，融知識性與廣告性于一體，宣傳資料分兩種一種是印刷比較精美的放在大堂、餐廳等顯眼位置，銷售人員也掌握一部分；另一種是稍微簡單的宣傳資料，印有本次狀元宴的促銷活動優(yōu)惠政策，以及高考的一些政策，讓我們的廣告宣傳單有一定的觀賞價值。4）XX的銷售人員統(tǒng)一著工裝、太陽帽（印有XX大酒店的店徽），在考點現(xiàn)場派發(fā)礦泉水，慰問考生家長，附送狀元宴促銷方案及優(yōu)惠政策，在必要的時候要求家長配合填寫回執(zhí)單，詳細(xì)注明家長姓名、家庭住址、聯(lián)系電話，銷售人員將回執(zhí)單收回備XXX的企業(yè)形象，擴大XXX的知名度，提升XXX的品牌形象。6）等高考分?jǐn)?shù)出來以后，各片銷售人員將上線學(xué)生的名單拿到手，進(jìn)行直接面對面上門推銷（注意推銷方式的靈活掌握，不能一味做宣傳，要站在家長、學(xué)生的角度來分析），給高考上線考生送一定價值的小禮品，小禮品上要印有楚王城的標(biāo)記。7）與各高中老師建立良好的合作關(guān)系，讓其介紹客源，并給予一定的回扣。8）參加與高考有關(guān)的公益活動（向高考上線的貧困生捐款）。9）配套服務(wù)項目及價格配套服務(wù)項目標(biāo)題金榜題名同相慶，邀朋舉杯楚王城當(dāng)你與你的親朋好友互相慶賀金榜題名的時候，楚王城已經(jīng)為你準(zhǔn)備好了一切，高檔豪華的設(shè)備設(shè)施讓你盡情享受成功的喜悅，細(xì)致周到的服務(wù)讓你感受到賓至如歸。我們對每一個細(xì)節(jié)力求完美，XXX為廣大考生提供最完美的服務(wù)。服務(wù)項目（10桌以上）另加（1）達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)（6000元）送臥鋪車票，達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)送旅游，達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)，提供康樂大廳讓狀元與同學(xué)搞小聚會，達(dá)到一定限額送會員卡，持會員卡在酒店享受一定折扣服務(wù)。三、效果評估在狀元宴實施過程中，對效果進(jìn)行評估，總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，提高改進(jìn)方法，以便來年的狀元宴策劃更成功。

簡介：CONTENTS前言第一章城市開發(fā)走勢與市場形勢分析揚州現(xiàn)有市場形勢分析第二章項目市場定位與競爭策略酒店式小套房的真義一、本案酒店式小套房定位的可行性二、就市場需求與接受程度而言的可操作性第三章購房者及使用者描述購買者類型使用者類型第四章項目弱勢與應(yīng)對操作策略一、項目價值攻防體系營造二、項目弱勢的應(yīng)對策略三、項目主輔牌設(shè)計第五章產(chǎn)品設(shè)計策略建筑表現(xiàn)室內(nèi)格局及裝潢酒店式物業(yè)服務(wù)休閑配套國際衛(wèi)視第六章營銷策略分解案名項目性格形象包裝策略執(zhí)行推廣力之配合廣告印象第一章城市開發(fā)走勢與市場形勢分析縱論揚州城市發(fā)展與房地產(chǎn)開發(fā)趨勢隨著江蘇經(jīng)濟(jì)圈與南京的小時經(jīng)濟(jì)圈戰(zhàn)略架構(gòu)的確立，與城市交通管網(wǎng)的健全。揚州作為江蘇中心城市之一，其城市地位將進(jìn)一步提升，同時從周邊城市獲得更多的資源注入，正是由揚州所處的城市關(guān)系與發(fā)展走向，我們可以大體判斷出其發(fā)展趨勢。并將其作為我們策劃運作揚州房地產(chǎn)項目的策劃基礎(chǔ)。以揚州城市發(fā)展主力借助南京與鎮(zhèn)江資源來判斷，城市發(fā)展大體上可描述為“西進(jìn)東移、東城西市”。以城市西南區(qū)作為城市重心，實現(xiàn)城市人口擴容，并形成城市中心生活區(qū)、開發(fā)區(qū)、商業(yè)服務(wù)休閑區(qū)與城市生態(tài)景觀區(qū)等城市功能區(qū)。具體闡述如下1、城市擴容揚州目前人口約107萬，其中市區(qū)60萬、邗江區(qū)含鄉(xiāng)鎮(zhèn)50萬、開發(fā)區(qū)部分20萬，未來揚州將擴容為180200萬的中型城市。這部分人口的就業(yè)與居住就成為揚州房地產(chǎn)開發(fā)的指向。2、以西南向作為城市發(fā)展主力路線西南往儀征、南京可至揚州，借助儀征的化工行業(yè)資源，南京的城市資源與旅游資源，南向往鎮(zhèn)江，潤揚大橋的興建與瓜洲工業(yè)園的發(fā)展將使揚州更具城市實力與協(xié)作效應(yīng)。3、西進(jìn)東移發(fā)展城市西部借助南京經(jīng)濟(jì)圈的能量形成揚州重心區(qū)域。城市東部發(fā)展將江都納入城市增強揚州的綜合實力。4、東城西市東城區(qū)以古運河為縱軸，發(fā)展體現(xiàn)歷史人文與生態(tài)的人文景觀區(qū)。西城區(qū)發(fā)展為城市居住商業(yè)功能的核心區(qū)。5、功能分區(qū)以文昌西路為軸線，發(fā)展為生活層次較高的西城中心生活區(qū)。以江陽路為軸線，發(fā)展為城市商業(yè)休閑服務(wù)區(qū)。以揚子江路為軸線，作為城市發(fā)展中期的集中辦公區(qū)。以史可法路為軸線，發(fā)展為城北生活區(qū)，主要針對城市中產(chǎn)階級。