簡(jiǎn)介：房地產(chǎn)開發(fā)流程,201101,內(nèi)容,一、房地產(chǎn)開發(fā)基本流程二、土地與土地使用權(quán)獲得三、與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的基本概念四、房地產(chǎn)開發(fā)程序五、開發(fā)成本和涉及稅收六、參考法律法規(guī),一、房地產(chǎn)開發(fā)基本流程,項(xiàng)目立項(xiàng)和可行性研究規(guī)劃設(shè)計(jì)（初步）取得項(xiàng)目土地使用權(quán)拆遷安置招標(biāo)、投標(biāo)開工、建設(shè)、監(jiān)理和竣工商品房的銷售物業(yè)管理,二、土地與土地使用權(quán)獲得,1、土地基本制度與政策2、土地的開發(fā)與土地使用權(quán)獲得,1、土地基本制度與政策,1．社會(huì)主義公有制土地管理法規(guī)定中華人民共和國實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制。2．全民所有制與勞動(dòng)群眾集體所有制全民所有制用地單位、個(gè)人只有使用權(quán)，國務(wù)院代表國家行使所有權(quán)；實(shí)行國有土地有償使用制度。集體所有制具體采取的是農(nóng)民集體所有制（集體土地）。3．農(nóng)民集體的范圍（1）村農(nóng)民集體；（2）村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體；（3）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體。,4．國有土地的范圍（1）城市市區(qū)的土地全部屬于國家所有；（2）農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地有的屬于國家所有，有的屬于集體所有。屬于國家所有的是指已經(jīng)依法沒收、征收、征購為國有的土地；（3）國家依法征收的土地；（4）依法不屬于集體所有的林地、草原、荒地、灘涂及其他土地；（5）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地；（6）因國家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。,一政府土地收購儲(chǔ)備1、含義城市政府通過設(shè)立的專責(zé)機(jī)構(gòu)，統(tǒng)一負(fù)責(zé)行政區(qū)域內(nèi)土地整理、征用、收購、收回、置換、儲(chǔ)備、一級(jí)開發(fā)以及土地交易等活動(dòng)的一種工作制度。二土地一級(jí)開發(fā)1、含義按照土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃及控制性詳細(xì)規(guī)劃和年度土地供應(yīng)計(jì)劃，對(duì)確定的存量國有土地、擬征用和農(nóng)轉(zhuǎn)用土地，統(tǒng)一組織進(jìn)行征地、農(nóng)轉(zhuǎn)用、拆遷和市政道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的行為。2、模式純政府模式、政府與企業(yè)合作模式、受政府授權(quán)委托的企業(yè)模式,2、土地的一級(jí)開發(fā)與二級(jí)開發(fā),（三）獲取土地使用權(quán)的途徑1、土地使用權(quán)出讓1招標(biāo)出讓國有土地使用權(quán)市、縣人民政府土地行政主管部門以下簡(jiǎn)稱出讓人發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓?、法人和其他組織參加國有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。2拍賣出讓國有土地使用權(quán)出讓人發(fā)布拍賣公告，由競(jìng)買人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開競(jìng)價(jià)，根據(jù)出家結(jié)構(gòu)確定土地使用者的行為。3掛牌出讓國有土地使用權(quán)出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為4協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)國家以協(xié)議方式將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。,2、土地使用權(quán)劃撥縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者交納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償支付給土地使用者的行為。3、原有劃撥土地上存量房地產(chǎn)土地使用權(quán)對(duì)于原有劃撥土地上的存量房地產(chǎn)，如因企業(yè)改制或兼并收購等行為導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)變更時(shí)，需辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)4、與當(dāng)前土地使用權(quán)擁有者合作土地轉(zhuǎn)讓、公司入股、并購或合伙等方式,,（三）房地產(chǎn)開發(fā)中國有土地使用權(quán)的獲得（二級(jí)開發(fā)）1、招標(biāo)2、拍賣3、掛牌4、舊城改造和城市更新5、與當(dāng)前土地使用權(quán)擁有者合作土地轉(zhuǎn)讓、公司入股、并購或合伙等方式,三、與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的基本概念,1、房地產(chǎn)物業(yè)的分類2、房地產(chǎn)開發(fā)中的一些名詞,1、房地產(chǎn)物業(yè)的分類,2、房地產(chǎn)開發(fā)中的一些名詞,1、什么是建筑容積率、建筑密度和綠化率2、土地面積、容積率和建筑面積之間的關(guān)系3、什么是“三通一平”、“七通一平”4、什么是“五證、二書”5、什么是預(yù)售登記6、什么是期房什么是現(xiàn)房7、什么是總規(guī)、詳規(guī)、法定圖則,2、房地產(chǎn)開發(fā)中的一些名詞,1、什么是建筑容積率、建筑密度和綠化率建筑容積率是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。附屬建筑物也計(jì)算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計(jì)算面積的附屬建筑物除外。建筑密度即建筑覆蓋率，指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地之比。綠化率是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。以上所提到的規(guī)劃建設(shè)用地面積是指項(xiàng)目用地紅線范圍內(nèi)的土地面積，一般包括建設(shè)區(qū)內(nèi)的道路面積、綠地面積、建筑物構(gòu)筑物所占面積、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地等等。2、土地面積、容積率和建筑面積之間的關(guān)系,2、房地產(chǎn)開發(fā)中的一些名詞,3、什么是“三通一平”、“七通一平”三通一平通常指施工現(xiàn)場(chǎng)達(dá)到路通、電通、水通，土地平整。七通一平大的開發(fā)區(qū)域需要的施工現(xiàn)場(chǎng)要求路通、上水通、雨污水通、電力通、通訊通、熱力通、煤氣通，場(chǎng)地平整。4、什么是“五證、二書”（1）建筑用地規(guī)劃許可證（2）建設(shè)工程規(guī)劃許可證（3）國有土地使用證（4）建設(shè)工程開工證（5）商品房銷售預(yù)售許可證（6）“兩書”商品房質(zhì)量保證書、商品房使用說明書,2、房地產(chǎn)開發(fā)中的一些名詞,5、什么是預(yù)售登記辦理商品房預(yù)售、預(yù)購登記手續(xù)，可以通過房地產(chǎn)管理部門對(duì)房屋買賣交易的合法性和唯一性進(jìn)行確認(rèn)，有效保證買賣雙方的合法權(quán)益。對(duì)買方來說，預(yù)購的商品房是一種期得利益，通過辦理預(yù)售，預(yù)購登記手續(xù)，可以減少因不了解政策或其它情況而造成投資風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)賣方來說也可以減少因不必要的糾紛造成的損失。預(yù)售登記手續(xù)一般由開發(fā)商負(fù)責(zé)辦理。6、什么是期房什么是現(xiàn)房期房是指消費(fèi)者在購買時(shí)不具備即買即可入住的商品房，即房地產(chǎn)開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證為止，所出售商品房稱為期房。消費(fèi)者在購買期房時(shí)應(yīng)簽商品房預(yù)售合同?，F(xiàn)房是指消費(fèi)者在購買時(shí)具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產(chǎn)證的商品房，與消費(fèi)者簽訂商品房買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。,7、什么是總規(guī)、詳規(guī)、法定圖則總體規(guī)劃是在一定區(qū)域內(nèi)，根據(jù)國家社會(huì)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的要求和當(dāng)?shù)刈匀?、?jīng)濟(jì)、社會(huì)條件，對(duì)土地的開發(fā)、利用、治理、保護(hù)在空間上、時(shí)間上所做的總體安排和布局。詳細(xì)規(guī)劃城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)各項(xiàng)建設(shè)的具體安排。規(guī)劃各類用地，規(guī)定建筑物高度、密度、容積率的控制指標(biāo)，確定道路紅線位置、斷面型式、控制點(diǎn)坐標(biāo)和標(biāo)高，并確定工程管線的走向、管徑和工程設(shè)施的用地界線，同時(shí)制定相應(yīng)的土地使用與建筑管理細(xì)則。法定圖則法定圖則是由城市規(guī)劃主管部門每年根據(jù)城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃的要求編制，對(duì)分區(qū)內(nèi)各片區(qū)的土地利用性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度、配套設(shè)施、道路交通和城市設(shè)計(jì)等方面作出的詳細(xì)規(guī)定。,2、房地產(chǎn)開發(fā)中的一些名詞,四、房地產(chǎn)開發(fā)程序,1、房地產(chǎn)開發(fā)涉及的政府部門2、規(guī)劃設(shè)計(jì)及獲得規(guī)劃許可3、建筑工程招標(biāo)4、開工申請(qǐng)與審批5、前期工作的其他環(huán)節(jié)6、建設(shè)階段7、竣工驗(yàn)收8、銷售階段,1、房地產(chǎn)開發(fā)涉及的政府部門,1、到國土局辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計(jì)院對(duì)待建項(xiàng)目進(jìn)行研究并制作報(bào)告書,應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)參數(shù)和效果圖。2、選址定點(diǎn)階段。此階段一般辦理以下事項(xiàng)1、發(fā)改委審查可行性研究報(bào)告和進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)。2、國土資源局進(jìn)行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。3、建委（建設(shè)局）辦理投資開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書。4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項(xiàng)目環(huán)保意見書（表）。5、文化局、地震局、園林局、水利局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。6、規(guī)劃部門辦理項(xiàng)目選址意見書。,1、房地產(chǎn)開發(fā)涉及的政府部門,3、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)1、人防辦進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查。2、國土資源局辦理土地預(yù)審。3、公安消防支隊(duì)、公安交警支隊(duì)、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。4、規(guī)劃部門對(duì)規(guī)劃總圖進(jìn)行評(píng)審，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。5、規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。,1、房地產(chǎn)開發(fā)涉及的政府部門,4、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)審查，此階段辦理以下一般事項(xiàng)1、規(guī)劃部門對(duì)初步設(shè)計(jì)的規(guī)劃要求進(jìn)行審查。2、消防局對(duì)初步設(shè)計(jì)的消防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。3、交警支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的交通條件進(jìn)行審查。4、人防辦對(duì)初步設(shè)計(jì)的人防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。5、國土資源局進(jìn)行用地預(yù)審。6、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對(duì)初步設(shè)計(jì)的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進(jìn)行審查。7、建設(shè)局制發(fā)初步設(shè)計(jì)批復(fù)，并對(duì)落實(shí)初步設(shè)計(jì)批準(zhǔn)文件的要求進(jìn)行審查。8、建設(shè)局對(duì)施工圖設(shè)計(jì)文件進(jìn)行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。9、建設(shè)局根據(jù)施工圖設(shè)計(jì)文件審查機(jī)構(gòu)發(fā)出的建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查報(bào)告，發(fā)放建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書。,1、房地產(chǎn)開發(fā)涉及的政府部門,5、規(guī)劃單體審查階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)1、公安消防支隊(duì)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)審查。2、人防辦進(jìn)行人防設(shè)施審查。3、建設(shè)局、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對(duì)相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。4、規(guī)劃部門對(duì)變更部分的規(guī)劃設(shè)計(jì)補(bǔ)充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費(fèi)后，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。,1、房地產(chǎn)開發(fā)涉及的政府部門,6、施工報(bào)建階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)1、建設(shè)單位辦理施工報(bào)建登記。2、建設(shè)方對(duì)工程進(jìn)行發(fā)包，確定施工隊(duì)伍。招標(biāo)類工程通過招投標(biāo)確定施工隊(duì)伍，非招標(biāo)類工程直接發(fā)包。并取得中標(biāo)通知書。3、建設(shè)局組織職能部門對(duì)工程開工條件進(jìn)行審查，核發(fā)建筑工程施工許可證。,（一）土地出讓過程中的規(guī)劃管理1、出讓城市國有土地使用權(quán)之前，應(yīng)當(dāng)制定控制性詳細(xì)規(guī)劃。出讓的地塊，必須具有城市規(guī)劃行政主管部門提出的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件及附圖。1規(guī)劃設(shè)計(jì)條件包括地塊面積、土地使用性質(zhì)、容積率、建筑密度、建筑高度、停車位數(shù)量、主要出入口、綠地比例、須設(shè)置的公共設(shè)施、建筑界限、開發(fā)期限及其他要求。2附圖包括地塊區(qū)位和現(xiàn)狀、地塊坐標(biāo)、標(biāo)高、道路紅線坐標(biāo)、標(biāo)高、出入口位置、建筑界限以及地塊周圍地區(qū)環(huán)境與基礎(chǔ)設(shè)施條件。2、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書及其附圖或?qū)彾ㄔO(shè)計(jì)方案通知書及其附圖，是城市國有土地使用權(quán)出讓合同的重要附件，不得隨意變更。確需變更的，必須經(jīng)市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)。,2、規(guī)劃設(shè)計(jì)及獲得規(guī)劃許可,（二）房地產(chǎn)開發(fā)前期的規(guī)劃管理1、開發(fā)項(xiàng)目選址、定點(diǎn)審批階段對(duì)應(yīng)城市規(guī)劃管理部門下發(fā)選址規(guī)劃意見通知書2、申請(qǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可階段階段對(duì)應(yīng)規(guī)劃管理部門下發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證3、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件審批階段對(duì)應(yīng)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書4、設(shè)計(jì)方案審批階段“規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審批通知書”5、申請(qǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證,2、規(guī)劃設(shè)計(jì)及獲得規(guī)劃許可,（一）開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的招標(biāo)方式招標(biāo)方式有公開招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)1、公開招標(biāo)是指招標(biāo)人以招標(biāo)公告的方式邀請(qǐng)不特定的法人或其他組織投標(biāo)。2、邀請(qǐng)招標(biāo)指招標(biāo)人以投標(biāo)邀請(qǐng)書的方式邀請(qǐng)?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蚱渌M織投標(biāo)。被邀請(qǐng)參加投標(biāo)的承包商通常在310個(gè)之間。,3、建筑工程招標(biāo),（二）招標(biāo)條件條件該項(xiàng)目納入了城市年度開工計(jì)劃、開發(fā)商獲得了土地使用權(quán)、領(lǐng)取了建設(shè)用地許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，完成了拆遷安置工作，施工現(xiàn)場(chǎng)具備了“三通一平”或“七通一平”的建設(shè)條件，并且施工圖紙齊備，資金和主要建筑材料已經(jīng)落實(shí)，同時(shí)取得當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)主管部門辦理的建設(shè)工程開工審批手續(xù)。主要程序持當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)主管部門同意招標(biāo)的“建設(shè)工程開工審批表”和招標(biāo)申請(qǐng)書，開發(fā)商可向當(dāng)?shù)卣袠?biāo)投標(biāo)管理部門登記、申請(qǐng)招標(biāo)，并領(lǐng)取招標(biāo)用表。獲得批準(zhǔn)后，方可進(jìn)行招標(biāo)。,3、建筑工程招標(biāo),4、開工申請(qǐng)與審批,（一）申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證應(yīng)具備的條件已辦理建筑工程用地批準(zhǔn)手續(xù)，獲得國有土地使用權(quán)證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證在城市規(guī)劃區(qū)的建筑工程，已經(jīng)取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證施工場(chǎng)地已經(jīng)具備施工條件，需要拆遷的，已經(jīng)獲得拆遷許可證且拆遷進(jìn)度符合施工要求已經(jīng)通過招標(biāo)確定了施工企業(yè)，簽署了施工合同有滿足施工需要的施工圖紙及技術(shù)資料，施工圖設(shè)計(jì)文件已按規(guī)定進(jìn)行了審查有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施按照規(guī)定應(yīng)該委托監(jiān)理的工程已委托監(jiān)理，并簽署了委托監(jiān)理合同。建設(shè)資金已落實(shí)持有人防部門出具的人防施工圖備案回執(zhí)，繳納了有關(guān)費(fèi)用,（二）申請(qǐng)辦理施工許可證的程序,發(fā)證機(jī)關(guān)在收到以上材料后，符合條件的，應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起15日內(nèi)頒發(fā)施工許可證；對(duì)于不符合條件的，15日內(nèi)應(yīng)書面通知建設(shè)單位，并說明理由。有關(guān)材料不足，應(yīng)從補(bǔ)充材料之日起計(jì)算。建筑工程在施工過程中，建設(shè)單位或者施工單位發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)重新申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證。,4、開工申請(qǐng)與審批,5、前期工作的其他環(huán)節(jié),征地、拆遷、補(bǔ)償施工現(xiàn)場(chǎng)的水、電、路通和場(chǎng)地平整市政設(shè)施建設(shè)協(xié)議安排短期和長期信貸對(duì)擬開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目尋找租（售）的客戶進(jìn)一步分析市場(chǎng)狀況，初步確定目標(biāo)市場(chǎng)、租金或售價(jià)水平制定項(xiàng)目開發(fā)過程監(jiān)控策略洽談開發(fā)項(xiàng)目保險(xiǎn)事宜等,6、建設(shè)階段,質(zhì)量控制進(jìn)度控制成本控制合同管理安全管理,竣工驗(yàn)收的要求竣工驗(yàn)收的依據(jù)竣工驗(yàn)收的工作程序竣工結(jié)算編制竣工檔案,7、竣工驗(yàn)收,8、銷售階段,取得預(yù)售許可證銷售的形式開發(fā)商自行銷售、委托物業(yè)代理按揭銷售回款，回款帳戶的控制,五、開發(fā)成本和涉及稅收,1、房地產(chǎn)開發(fā)中的各項(xiàng)成本2、開發(fā)過程中的稅收,1、房地產(chǎn)開發(fā)中的各項(xiàng)成本,直接成本前期工程成本、土地成本、建安工程成本、市政工程成本、公共配套設(shè)施和不可預(yù)見費(fèi)間接成本銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)用,1、房地產(chǎn)開發(fā)中的各項(xiàng)成本,1、房地產(chǎn)開發(fā)中的各項(xiàng)成本,1、房地產(chǎn)開發(fā)中的各項(xiàng)成本,1、房地產(chǎn)開發(fā)中的各項(xiàng)成本,1、房地產(chǎn)開發(fā)中的各項(xiàng)成本,,2008年的一份研究報(bào)告，選取全國8個(gè)城市81個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，計(jì)算出的開發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成,2、開發(fā)過程中的稅收,（1）開發(fā)環(huán)節(jié)營業(yè)稅、契稅（開發(fā)企業(yè)作為土地受讓方）、耕地稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅（2）銷售環(huán)節(jié)營業(yè)稅（房地產(chǎn)銷售方）、契稅（房地產(chǎn)承受方）、印花稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、地方附加（城市建設(shè)維護(hù)稅、教育附加）（3）保有環(huán)節(jié)城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅（內(nèi)資企業(yè)和個(gè)人）、城市房地產(chǎn)稅（外資企業(yè)和個(gè)人），非營業(yè)性住房免征此三類稅,五、相關(guān)的法律法規(guī),中華人民共和國土地管理法中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法中華人民共和國城市規(guī)劃法中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例基本農(nóng)田保護(hù)條例中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例外商投資開發(fā)經(jīng)營成片土地暫行管理辦法中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例中華人民共和國土地增值稅暫行條例,,中華人民共和國耕地占用稅暫行條例城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知?jiǎng)潛芡恋厥褂脵?quán)管理暫行辦法閑置土地處置辦法中華人民共和土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則土地登記規(guī)則深圳市城市更新辦法,,謝謝,

簡(jiǎn)介：華海現(xiàn)代城營銷策劃提案華?，F(xiàn)代城營銷策劃提案目錄前言1第一章房地產(chǎn)概況2第一節(jié)全國房地產(chǎn)業(yè)狀況2第二節(jié)蓬萊市概況6第二章宏觀環(huán)境分析11第一節(jié)政策法規(guī)11第二節(jié)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)12第三節(jié)科技應(yīng)用13第四節(jié)社會(huì)人文13第三章行業(yè)環(huán)境分析15第一節(jié)蓬萊房地產(chǎn)現(xiàn)狀15第二節(jié)蓬萊房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)17第三節(jié)蓬萊房地產(chǎn)SWOT分析18第四章華?，F(xiàn)代城項(xiàng)目分析19第一節(jié)項(xiàng)目簡(jiǎn)介19第二節(jié)競(jìng)爭(zhēng)分析19第三節(jié)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指數(shù)對(duì)比24第四節(jié)華?，F(xiàn)代城的優(yōu)劣勢(shì)分析25第五節(jié)項(xiàng)目現(xiàn)存問題26第五章營銷策劃建議29第一節(jié)項(xiàng)目研讀29第二節(jié)營銷策略31第三節(jié)策略實(shí)施32第四節(jié)銷售周期33第五節(jié)保障措施34第六節(jié)推廣策略35第七節(jié)整合營銷傳播37結(jié)束語39前言睿博堂房地營銷策劃機(jī)構(gòu)是一家集地產(chǎn)顧問與行銷傳播于一體的專業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)。公司通過資源的整合、嫁接、復(fù)制、創(chuàng)造等一系列的活動(dòng)來達(dá)到讓樓盤升值，為開發(fā)商提供更為全面而個(gè)性化的增值服務(wù)。華?，F(xiàn)代城市華海集團(tuán)在房地產(chǎn)領(lǐng)域的開山之作，也是華海集團(tuán)多元化戰(zhàn)略的一個(gè)重要補(bǔ)充部分，如何做好華海現(xiàn)代城項(xiàng)目的營銷策劃工作是一項(xiàng)非常重要的工作。本策劃報(bào)告首先從蓬萊市房地產(chǎn)的現(xiàn)狀及趨勢(shì)入手，房?jī)r(jià)上下波動(dòng)，但從房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本面看，還不具備產(chǎn)生房?jī)r(jià)大面積“向下拐”的條件和環(huán)境。這是因?yàn)榈谝?、需求推?dòng)房?jī)r(jià)上漲的力量依然很強(qiáng)。中國的城市化和工業(yè)化進(jìn)程導(dǎo)致的剛性需求，城鎮(zhèn)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)引發(fā)的改善性需求，舊城改造，舊房拆遷造成的被動(dòng)性需求，幾種需求的疊加決定了需求推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的力量依然很強(qiáng)。第二、中國人多地少。土地資源稀缺，城市用地尤其稀缺。保護(hù)耕地是國家的基本國策，供地從緊政策使市場(chǎng)增量受限問題難以得到改觀。第三、目前房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅下降的拐點(diǎn)沒有政策支撐。第四、國內(nèi)外原材料價(jià)格不斷上升，勞動(dòng)報(bào)酬逐步增加，房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量和科技含量持續(xù)提高，導(dǎo)致房地產(chǎn)生產(chǎn)成本走高，這些基本面短期內(nèi)難以發(fā)生根本性改變。某些城市出現(xiàn)的房市交易量下降，市場(chǎng)觀望氛圍濃厚，并不能證明房地產(chǎn)下降的大拐點(diǎn)已經(jīng)降臨。至少提出該論點(diǎn)還為時(shí)尚早。

簡(jiǎn)介：商城助殘日活動(dòng)策劃方案商城助殘日活動(dòng)策劃方案情系殘疾兄弟姐妹，奉獻(xiàn)一份誠摯愛心5月19日全國助殘日活動(dòng)策劃方案5月21日是第十六次“全國助殘日”，主題是“真實(shí)的了解，真摯的關(guān)愛”。商城借此節(jié)日，在商城門前組織一次面向社會(huì)的募捐、拍賣活動(dòng)，拉近消費(fèi)者和商城的情感距離，增加商城在我市的美譽(yù)度。活動(dòng)地點(diǎn)商城門前活動(dòng)時(shí)間5月20日上午5月21日活動(dòng)內(nèi)容邀請(qǐng)市殘聯(lián)有關(guān)工作人員到商城一起做本次助殘活動(dòng)。將20日的捐款于21上午前購買鉛筆、橡皮、文具盒等文化用品，送往特殊教育學(xué)校。具體實(shí)施方法5月20日早上由商城領(lǐng)導(dǎo)在助殘日動(dòng)員大會(huì)做講話，動(dòng)員商城員工進(jìn)行捐款。員工捐款后，在商城門前便道設(shè)助殘捐款臺(tái)，由我商城播音員動(dòng)員過往行人進(jìn)行捐款。商城門口設(shè)助殘拍賣會(huì)場(chǎng)，將部分滯銷商品拿出拍賣（商城每個(gè)柜組出拍賣商品若干），20日拍賣捐款活動(dòng)截至商品拍賣完為止。將拍賣后的所有錢款和捐款于21日上午捐獻(xiàn)購買文化用品專車送往長治市特殊教育學(xué)校?；顒?dòng)準(zhǔn)備制作門前條幅一條“情系殘疾兄弟姐妹，奉獻(xiàn)一份誠摯愛心”制作捐款臺(tái)條幅一條“哪怕是一角錢，也能讓殘疾兄弟姐妹感受到溫暖”企劃部

簡(jiǎn)介：南充市海山半島花園全程營銷策劃方案南充市海山半島花園全程營銷策劃方案目錄前言5第一章、市場(chǎng)篇6第一節(jié)、市場(chǎng)環(huán)境概述6第二節(jié)、房地產(chǎn)行業(yè)特征7第三節(jié)、消費(fèi)者市場(chǎng)特征7第二章、產(chǎn)品篇10第一節(jié)、項(xiàng)目概況101、項(xiàng)目位置2、項(xiàng)目周邊配套3、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)第二節(jié)、產(chǎn)品定位111、整體定位2、檔次定位3、形象定位第三節(jié)、產(chǎn)品屬性121、功能劃分2、建筑風(fēng)格3、戶型比例4、景觀環(huán)境5、配套設(shè)施第四節(jié)、項(xiàng)目SWOT分析14第五節(jié)、項(xiàng)目特點(diǎn)提煉16第三章、客戶篇17第一節(jié)、消費(fèi)市場(chǎng)容量分析171、南充市核心區(qū)域人口總量及消費(fèi)需求量2、南充市近3年開發(fā)量及2006年開發(fā)量預(yù)估第二節(jié)、目標(biāo)客戶群體描述201、目標(biāo)客戶群體細(xì)分2、目標(biāo)客戶特征描述第三節(jié)、目標(biāo)客戶群體區(qū)域描述221、目標(biāo)市場(chǎng)區(qū)域范圍界定2、目標(biāo)市場(chǎng)區(qū)域特征第四章、策略篇24第一節(jié)、主體營銷思路241、總體思路2、營銷主題概念第二節(jié)、價(jià)格策略241、項(xiàng)目利潤目標(biāo)2、項(xiàng)目單方成本3、可類比項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格4、項(xiàng)目增值因素分析5、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)提示6、定價(jià)策略7、價(jià)格分期策略8、具體價(jià)格第三節(jié)、營銷策略381、營銷思想2、營銷方式3、入市時(shí)機(jī)規(guī)劃4、銷售階段策略41、準(zhǔn)備期42、認(rèn)購期43、開盤期44、強(qiáng)銷期45、持續(xù)期46、清盤期5、銷控策略6、開盤策略第四節(jié)、促銷策略441、銷售促進(jìn)品分析、客戶群分析、價(jià)格策略、宣傳推廣及銷售執(zhí)行部分，以全面、系統(tǒng)的模式來運(yùn)作項(xiàng)目?！爸\定而后動(dòng)”。房地產(chǎn)營銷是一個(gè)龐大的系統(tǒng)工程，制定正確的作戰(zhàn)藍(lán)圖和堅(jiān)決、徹底的執(zhí)行是贏得這場(chǎng)營銷戰(zhàn)役的基本保證。第一章、市場(chǎng)篇第一節(jié)、市場(chǎng)環(huán)境概述1、根據(jù)南充城市總體規(guī)劃2003年至2020年城市空間布局取向“以江為軸、北拓南延、跨江東進(jìn)、擁江發(fā)展”。房地產(chǎn)相關(guān)法律、政策的逐步出臺(tái)，以及近幾年房地產(chǎn)供求量和相關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)的綜合分析，南充房地產(chǎn)市場(chǎng)向成熟期過度、開發(fā)水平大幅度提高，發(fā)展態(tài)勢(shì)良好；2、七部委關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見通知所引發(fā)的消費(fèi)者觀望情緒現(xiàn)階段逐步得到緩解，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易比較活躍、價(jià)格穩(wěn)中有升；3、國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長。初步核算2004年全市生產(chǎn)總值GDP30709億元，比上年增長128，連續(xù)5年保持兩位數(shù)增長，達(dá)到80年代以來的最高增長水平。2004年末，城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額30277億元，比年初增長172。其中，活期儲(chǔ)蓄存款余額6967億元，增長98；定期儲(chǔ)蓄存款余額23310億元，增長196；4、南充市房地產(chǎn)

簡(jiǎn)介：創(chuàng)先爭(zhēng)優(yōu)主題辯論賽活動(dòng)策劃創(chuàng)先爭(zhēng)優(yōu)主題辯論賽活動(dòng)策劃創(chuàng)先爭(zhēng)優(yōu)主題辯論賽活動(dòng)策劃一、活動(dòng)目的辯論是一項(xiàng)可以提高思辯能力，豐富課余知識(shí)，培養(yǎng)團(tuán)隊(duì)精神，鍛煉思維表達(dá)的活動(dòng)。開展此項(xiàng)活動(dòng)，可以使同學(xué)們更好的融入大學(xué)生活，在活動(dòng)中提高自信，培養(yǎng)創(chuàng)新和團(tuán)隊(duì)精神。所以希望通過本次比賽，豐富全體黨員的課余生活，提高思辯能力，培養(yǎng)創(chuàng)新精神，使各支部之間、黨員之間互動(dòng)。二、活動(dòng)宗旨給黨員一個(gè)展現(xiàn)自我的舞臺(tái)，促進(jìn)黨員的交流。三、活動(dòng)主辦經(jīng)管一系學(xué)生黨支部四、參賽團(tuán)隊(duì)學(xué)生黨支部，第二學(xué)生黨支部第三學(xué)生黨支部，第四學(xué)生黨支部五、活動(dòng)安排一、前期活動(dòng)階段為確保辯論賽順利展開，XX年10月26日前做好辯論賽的宣傳、動(dòng)員、報(bào)名、名單整理、辯題搜集、評(píng)委嘉賓邀請(qǐng)等基礎(chǔ)工作。二、賽前準(zhǔn)備階段0月26日進(jìn)行比賽抽簽分組決定正反方并公布辯論題目。屆時(shí)將會(huì)以海報(bào)、通知、口頭傳達(dá)等形式將比賽時(shí)間場(chǎng)地告知同學(xué)。比賽具體規(guī)則三、賽制一對(duì)一團(tuán)體辯論賽制四、參賽形式支部由抽簽的方式，四個(gè)支部先兩兩進(jìn)行輪辯論賽，然后各勝出的攻辯攻辯由正方二辯開始，正反方交替進(jìn)行。正反方二、三辯參加攻辯。正反方一辯作攻辯小結(jié)。正反方二、三辯各有且必須有一次作為攻方；辯方由攻方任意指定，不受次數(shù)限制。攻辯雙方必須單獨(dú)完本輪攻辯，不得中途更替。攻辯雙方必須正面回答對(duì)方問題，提問和問答都要簡(jiǎn)潔明確。重復(fù)提問和回避問題均要被扣分。每輪攻辯中被攻的一方不得反問，否則扣分。不得以提問影響對(duì)方答辯完整性，不得以長時(shí)間答辯阻止對(duì)方提問。主持人有權(quán)終止一方超時(shí)的提問或答辯。正反方選手站立完成輪攻辯階段。攻辯雙方任意一方落座視為完成本方攻辯，對(duì)方選手在限制時(shí)間內(nèi)任意發(fā)揮。每一輪攻辯階段為1分30秒，攻辯雙方各自不做時(shí)間設(shè)定，時(shí)間剩余30秒時(shí)，計(jì)時(shí)員提示，用時(shí)滿時(shí)，主席提示終止發(fā)言。四輪攻辯階段完畢，先由正方一辯作攻辯小結(jié)再由反方一辯為本隊(duì)作攻辯小結(jié)，限時(shí)1分30秒。正反雙方的攻辯小結(jié)要針對(duì)攻辯階段的態(tài)勢(shì)及涉及內(nèi)容，嚴(yán)禁脫離比賽實(shí)際狀況的背稿。自由辯論。

簡(jiǎn)介：北京市第七屆十大杰出青年評(píng)選頒獎(jiǎng)晚會(huì)北京市第七屆十大杰出青年評(píng)選頒獎(jiǎng)晚會(huì)策劃文案策劃文案北京市第七屆十大杰出青年頒獎(jiǎng)晚會(huì)策劃文案北京市第七屆十大杰出青年評(píng)選頒獎(jiǎng)晚會(huì)策劃文案（框架思路）“和諧社會(huì)青春頌歌”暫定名北京市第七屆十大杰出青年評(píng)選頒獎(jiǎng)晚會(huì)（框架思路）【晚會(huì)背景】由共青團(tuán)北京市委、北京市青年聯(lián)合會(huì)、北京市人才工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室等部門聯(lián)合舉辦的北京市十大杰出青年評(píng)選活動(dòng)，現(xiàn)已成功舉辦六屆，每次評(píng)選都是對(duì)全市優(yōu)秀青年人人格、品質(zhì)的一次大考驗(yàn)，幾年來，在我市各條戰(zhàn)線上涌現(xiàn)出了一大批政治可靠、業(yè)績(jī)突出、年輕有為的優(yōu)秀青年，他們?cè)诟髯詬徫簧习l(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，勇挑重?fù)?dān)、開拓進(jìn)取，為推動(dòng)我市經(jīng)濟(jì)建設(shè)和各項(xiàng)事業(yè)的發(fā)展作出了突出貢獻(xiàn)。經(jīng)過全市基層黨團(tuán)組織廣泛動(dòng)員、層層推薦、篩選產(chǎn)生的全市十大杰出青年評(píng)選評(píng)選活動(dòng)也已經(jīng)成為了一種品牌，在社會(huì)上形成了轟動(dòng)的影響，營造了人人學(xué)習(xí)先進(jìn)、爭(zhēng)做先進(jìn)、崇尚先進(jìn)的良好氛圍。為了在新一代青年人中充分發(fā)揮青年典型的模范帶動(dòng)作用，樹立學(xué)習(xí)榜樣北京電視臺(tái)文藝中心品牌文藝欄目真情北京擬結(jié)合北京市第七屆十大杰出青年評(píng)選活動(dòng)，集中創(chuàng)作力量，于今年元月組織拍攝制作一臺(tái)大型頒獎(jiǎng)晚會(huì)和諧社會(huì)青春頌歌北京市第七屆十大杰出青年評(píng)選頒獎(jiǎng)晚樂的設(shè)計(jì)都將凸現(xiàn)隆重?zé)崃业臍夥??！就頃?huì)亮點(diǎn)設(shè)計(jì)】一、唱響主題曲特邀國內(nèi)一流詞曲作家傾情操刀，為“北京十大杰出青年”量身定做一首主題曲。曲風(fēng)青春激蕩、輕松明快、鼓舞人心、利于傳唱。歌曲將邀請(qǐng)十大獲獎(jiǎng)?wù)吆屯鶎貌糠肢@獎(jiǎng)?wù)呒鞍倜嗌倌辏陬C獎(jiǎng)晚會(huì)結(jié)尾部分共同現(xiàn)場(chǎng)演唱，將氣氛推向高潮。并通過主題曲的廣為流傳將活動(dòng)的余溫持續(xù)下去將活動(dòng)主題曲錄制成MV在北京電視臺(tái)的其他時(shí)段節(jié)目或公交電視等媒體中播出（既展示了十位獲獎(jiǎng)?wù)叩娘L(fēng)采又深化了評(píng)選活動(dòng)的意義和的主題，擴(kuò)大了影響。）二、情感時(shí)空晚會(huì)現(xiàn)場(chǎng)采訪獲獎(jiǎng)?wù)邥r(shí)，電話聯(lián)線在他們成長中對(duì)其他們影響最大或最重要的人、親人、好友，大屏幕同時(shí)播放短片，聆聽來自親人、好友的真情講述和祝福，（有母親祝福兒子、妻子祝福丈夫、孩子祝福父親），在他們真切的話語中不僅可以體現(xiàn)獲獎(jiǎng)?wù)叱晒Ρ澈笃D辛的經(jīng)歷，也可以展示十杰身上最令家人和身邊人感動(dòng)的可貴品質(zhì)。每位獲獎(jiǎng)?wù)咴诮邮墁F(xiàn)場(chǎng)主持人的采訪時(shí)，會(huì)收到

簡(jiǎn)介：六一參觀工業(yè)園活動(dòng)策劃方案六一參觀工業(yè)園活動(dòng)策劃方案“六一”參觀工業(yè)園活動(dòng)策劃一、活動(dòng)主題深入基層，了解生產(chǎn)制作，過有意義“六一”二、活動(dòng)目的1豐富孩子的課余文化生活，陪伴孩子度過健康有意義的兒童節(jié)。2深入開展品德與社會(huì)拓展活動(dòng)，讓孩子了解基層工作實(shí)際，樹立自力更生，艱苦創(chuàng)業(yè)的意識(shí)。3為XX班全體家長搭建一個(gè)交流學(xué)習(xí)的平臺(tái)，構(gòu)建和諧幸福班級(jí)。三、活動(dòng)時(shí)間2012年6月1日下午2304303、家誼會(huì)討論事項(xiàng)。（家長討論過程中，學(xué)生由工廠負(fù)責(zé)人帶學(xué)生再次參觀工廠）1）討論班旗、班規(guī)、班級(jí)橫幅設(shè)計(jì)問題。（以家庭或小組為單位設(shè)計(jì)好，先在班里面進(jìn)行評(píng)比，最后請(qǐng)廣告公司制作）2）商議家誼會(huì)機(jī)構(gòu)問題。3）家長交流教子心得。4）合影留念。4、430滿載而歸，自行安全回家。八、家誼會(huì)各分工安排1、場(chǎng)地及水果會(huì)布置、場(chǎng)地座位安排主要由ZZ家長落實(shí)2、活動(dòng)橫幅、感謝狀、參觀證制作ZZ負(fù)責(zé)3、西南中心小學(xué)集中點(diǎn)車輛指揮（看報(bào)名情況而定員）負(fù)責(zé)

簡(jiǎn)介：公司春節(jié)聯(lián)歡會(huì)活動(dòng)策劃方案公司春節(jié)聯(lián)歡會(huì)活動(dòng)策劃方案公司春節(jié)聯(lián)歡會(huì)暨優(yōu)秀員工表彰大會(huì)活動(dòng)策劃方案一、活動(dòng)目的為了加強(qiáng)公司員工的凝聚力，豐富公司文化生活，表達(dá)公司對(duì)員工節(jié)日的關(guān)懷與問候，同時(shí)給新員工們一個(gè)展示自己才華的舞臺(tái)，使大家開開心心，快快樂樂過好春節(jié)。二、活動(dòng)主題“放飛夢(mèng)想，希望無限”（暫定）三、活動(dòng)時(shí)間2月3～4日四、活動(dòng)地點(diǎn)咸寧溫泉五、活動(dòng)參與主體公司全體員工及各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)六、活動(dòng)主持、、七、活動(dòng)方案（共分兩部分，共計(jì)2個(gè)半小時(shí)左右）（一）優(yōu)秀員工表彰大會(huì)1書記上臺(tái)為我們作工作總結(jié)時(shí)間10分鐘2科長為我們宣讀表彰決定，并對(duì)優(yōu)秀員工進(jìn)行表彰時(shí)間20分鐘女2首先，3男聲獨(dú)唱“上海灘”（表演者）時(shí)間5分鐘串詞4獨(dú)舞“我愛你中國”時(shí)間5分鐘5互動(dòng)小游戲（揚(yáng)長補(bǔ)短）時(shí)間6分鐘男下面我們來進(jìn)行一個(gè)游戲，游戲的名字是揚(yáng)長補(bǔ)短。游戲挑選六個(gè)人，三男三女，分成三組，每一組由一男一女參加。游戲的規(guī)則是這樣的男士背起女士，男士用紗巾蒙住眼睛，由女士來指引路線，路上擺放一些椅子設(shè)置路障，地上還會(huì)分放上氣球和鮮花，遇到椅子須繞行，氣球須踩破，鮮花須拾起，交給女生。最先到達(dá)終點(diǎn)的獲勝。我們將有一份精美的禮品送給你，希望大家勇躍參加。6有獎(jiǎng)知識(shí)問答比賽（有獎(jiǎng)形式，賽題見附一）時(shí)間15分鐘串詞剛剛大家游戲開心之余，也運(yùn)動(dòng)了身體，現(xiàn)在讓我們?cè)賮磉\(yùn)動(dòng)一下我們的大腦吧在我們的問答比賽開始前，我首先宣布一下競(jìng)賽有關(guān)規(guī)則

簡(jiǎn)介：企業(yè)元宵活動(dòng)策劃方案企業(yè)元宵活動(dòng)策劃方案元宵節(jié)是中國傳統(tǒng)節(jié)日之一，為豐富員工文化生活，活躍節(jié)日氣氛，展現(xiàn)森達(dá)員工風(fēng)采，以增強(qiáng)員工的凝聚力，營造良好的企業(yè)文化氛圍，讓員工歡度一個(gè)溫馨、愉悅、寬松的元宵佳節(jié)，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)研究決定，由人力資源部組織一次“慶元宵猜燈謎”文化活動(dòng)，擬訂活動(dòng)方案如下一、活動(dòng)主題猜燈謎、慶元宵二、活動(dòng)時(shí)間2013年2月17日農(nóng)歷正月十五晚600三、活動(dòng)地點(diǎn)一樓同仁廳會(huì)議室四、活動(dòng)準(zhǔn)備1、2月17日前，人力資源部負(fù)責(zé)收集各種燈謎，準(zhǔn)備獎(jiǎng)勵(lì)員工的小禮品。2、場(chǎng)地布置2月17日上午，設(shè)備科協(xié)助人力資源部，懸掛好元宵節(jié)燈籠下午下班前在會(huì)議室四周拉上紅絲帶，將燈謎吊在上面活動(dòng)期間播放節(jié)日音樂，渲染氣氛。3、2月17日晚，人力資源部負(fù)責(zé)組織猜謎活動(dòng)，包括人員通知，謎底核對(duì)、獎(jiǎng)品發(fā)放及宣傳拍攝等保衛(wèi)科負(fù)責(zé)維持活動(dòng)期間的秩序。五、活動(dòng)規(guī)則1、猜謎活動(dòng)，必須是現(xiàn)場(chǎng)猜謎，不得將謎面揭下帶走。2、每個(gè)猜謎者猜一個(gè)燈謎，必須先到指定兌獎(jiǎng)處核對(duì)謎底，確認(rèn)無誤后，由巡視人員取下謎面交兌獎(jiǎng)處，猜謎者進(jìn)行登二O一三年二月十三日

簡(jiǎn)介：六一兒童節(jié)活動(dòng)策劃方案六一兒童節(jié)活動(dòng)策劃方案六一兒童節(jié)活動(dòng)策劃方案一一、活動(dòng)目標(biāo)通過開展慶?！傲弧毕盗谢顒?dòng)，積極創(chuàng)設(shè)更多的機(jī)會(huì)，讓每個(gè)孩子都能找到自己的亮點(diǎn)，以點(diǎn)帶面，使每個(gè)孩子的個(gè)性得到飛揚(yáng)，潛能得到充分的發(fā)揮，在積極的參與中體驗(yàn)成功、合作與交往的快樂，從而度過一個(gè)幸福、難忘的“六一”兒童節(jié)使家長在參觀和參與兒童的節(jié)日慶?；顒?dòng)中，進(jìn)一步感悟兒童教育的新觀念，從而對(duì)如何教育孩子有所啟發(fā)通過向家長、社會(huì)展示幼兒的“六一”活動(dòng)，進(jìn)一步塑造本園的良好形象。舉行別開生面的入隊(duì)儀式，使每位新入隊(duì)的少先隊(duì)員感受到自己的光榮，記住這個(gè)難忘的六一。各中隊(duì)組織隊(duì)員開展各種形式的表演活動(dòng)，使學(xué)生度過一個(gè)愉快而有意義的六一。二、活動(dòng)主題激揚(yáng)的旋律、歡快的六一三、活動(dòng)時(shí)間201761四、活動(dòng)地點(diǎn)上秦小學(xué)操場(chǎng)五、活動(dòng)內(nèi)容新生入隊(duì)儀式、“我讀書、我快樂”朗誦比賽、幼兒園慶“六一”文藝表演六、活動(dòng)組織組委會(huì)主任劉武策劃劉貴褚志何曉玲組委會(huì)成員全校教師1營造活潑向上的校園文化提高隊(duì)員的全面素質(zhì)讓隊(duì)員度過一個(gè)快樂、健康、祥和的“六一”兒童節(jié)。2進(jìn)一步推進(jìn)我校書香校園建設(shè)活躍校園文化生活營造濃厚的校園讀書氛圍。3使隊(duì)員們?cè)诜e極的參與中體驗(yàn)快樂、展示風(fēng)采激發(fā)熱愛生活、熱愛學(xué)習(xí)、熱愛校園的情感體現(xiàn)隊(duì)員們朝氣蓬勃、積極向上的精神風(fēng)貌。二、活動(dòng)安排1、校園布置彩旗。2、趣味活動(dòng)會(huì)。1集體活動(dòng)跳繩拔河比賽2自由活動(dòng)①投球②捶球③點(diǎn)鞭炮④吹蠟燭⑤摸鼻子⑥釣魚三、時(shí)間安排5月31日下午230400四、趣味運(yùn)動(dòng)會(huì)安排一自由活動(dòng)1投球比賽四六年級(jí)。地點(diǎn)南面球場(chǎng)2捶球比賽一三年級(jí)。地點(diǎn)北面球場(chǎng)3拋乒乓球低年級(jí)和高年級(jí)分開。地點(diǎn)低年級(jí)在一年級(jí)教室高年級(jí)在四年級(jí)教室4吹蠟燭低年級(jí)和高年級(jí)分開。

簡(jiǎn)介：全國交通安全反思日活動(dòng)策劃方案全國交通安全反思日活動(dòng)策劃方案全國交通安全反思日活動(dòng)策劃方案XX年4月30日為全國交通安全反思日，從去年“反思日”開始到今年，XX市共發(fā)生多少交通安全事故給國家、集體、家庭、社會(huì)帶來哪些影響哪些事故值得人們?nèi)シ此贾醒胛拿鬓k、公安部在全國范圍內(nèi)實(shí)施部署的從XX年到XX年為期三年的“文明交通行動(dòng)計(jì)劃”，江蘇省交巡警總隊(duì)與江蘇省郵政函件局共同開展的“關(guān)愛生命、文明出行百千萬億活動(dòng)”，XX做了哪些活動(dòng)和形式XX能否在這些活動(dòng)中做出亮點(diǎn)，并在全省或全國進(jìn)行創(chuàng)新工作經(jīng)驗(yàn)推廣為此，XX郵政局建議XX市交巡警支隊(duì)以“全國交通安全反思日”為契機(jī)，結(jié)合全省開展的“文明交通百千萬億活動(dòng)”，創(chuàng)新工作做法，在全市開展“看事故，引反思，評(píng)心得”活動(dòng)，以編制教材、組織上課、評(píng)比心得、舉辦演講、宣傳報(bào)道等一系列扎實(shí)有效的宣傳教育活動(dòng)，達(dá)到宣傳目的，減少交通事故，保障交通安全。其方案大致如下一、活動(dòng)主題在全市范圍內(nèi)組織開展“看事故，引反思，評(píng)心得”系列教育宣傳活動(dòng)。二、活動(dòng)時(shí)間XX年4月5日XX年5月30日三、活動(dòng)內(nèi)容蹤報(bào)道，達(dá)到一定的宣傳效果。4、啟動(dòng)儀式。結(jié)合4月30日文明交通反思日活動(dòng)適時(shí)舉行，屆時(shí)將邀請(qǐng)市委、市政府、市人大、市政協(xié)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、部分部委辦局領(lǐng)導(dǎo)、相關(guān)重點(diǎn)單位人員、新聞媒體等單位和人員共同參加啟動(dòng)儀式。四、活動(dòng)組織主辦單位由XX市文明辦、XX市公安局、XX郵政局三方單位聯(lián)名組成，各自職責(zé)XX市文明辦提供相關(guān)文明交通宣傳內(nèi)容，在宣傳冊(cè)中體現(xiàn)。XX市公安局作為主辦單位，具體工作由交巡警支隊(duì)主辦，對(duì)活動(dòng)的全程、內(nèi)容、實(shí)施、評(píng)比進(jìn)行全程把控。收集事故案例材料，提供相關(guān)交通安全法規(guī)，審核把關(guān)宣傳冊(cè)內(nèi)容，負(fù)責(zé)相關(guān)印制費(fèi)用的落實(shí)和獎(jiǎng)項(xiàng)、獎(jiǎng)品、獎(jiǎng)金發(fā)放，組織具體活動(dòng)的實(shí)施。XX郵政局作為承辦單位，負(fù)責(zé)本次方案活動(dòng)的具體執(zhí)行。主要負(fù)責(zé)編輯、設(shè)計(jì)、印刷、寄發(fā)宣傳冊(cè)，負(fù)責(zé)宣傳冊(cè)部分畫面廣告招商，以解決相關(guān)費(fèi)用，集中回收心得體會(huì)，免費(fèi)提供電視電話會(huì)議室供各區(qū)縣演講會(huì)場(chǎng)使用，配合交警支隊(duì)完成相關(guān)活動(dòng)工作。五、相關(guān)費(fèi)用及解決辦法。本次活動(dòng)量廣面大，宣傳教育周期近六十天，總費(fèi)用約50萬元，分印制成本費(fèi)30萬元和各項(xiàng)雜費(fèi)（編輯、郵寄、宣傳、組織等費(fèi)）約20萬元。

簡(jiǎn)介：每日免費(fèi)獲取報(bào)告1、每日微信群內(nèi)分享7最新重磅報(bào)告；2、每日分享當(dāng)日華爾街日?qǐng)?bào)、金融時(shí)報(bào)；3、每周分享經(jīng)濟(jì)學(xué)人4、行研報(bào)告均為公開版，權(quán)利歸原作者所有，起點(diǎn)財(cái)經(jīng)僅分發(fā)做內(nèi)部學(xué)習(xí)。掃一掃二維碼關(guān)注公號(hào)回復(fù)研究報(bào)告加入“起點(diǎn)財(cái)經(jīng)”微信群。。恒大研究院研究報(bào)告立足企業(yè)恒久發(fā)展立足企業(yè)恒久發(fā)展3服務(wù)國家大局戰(zhàn)略服務(wù)國家大局戰(zhàn)略均顯示，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)已基本告別短缺，將逐步切換至中高速、高質(zhì)均顯示，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)已基本告別短缺，將逐步切換至中高速、高質(zhì)量發(fā)展階段。量發(fā)展階段。國際經(jīng)驗(yàn)表明，階段切換后，國際經(jīng)驗(yàn)表明，階段切換后，住房市場(chǎng)住房市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)滋生的概率將風(fēng)險(xiǎn)滋生的概率將大幅提高大幅提高。房地產(chǎn)政策應(yīng)適應(yīng)新發(fā)展階段特征，避免寄希望于刺激房地產(chǎn)重歸高增長軌道，注重提高住房質(zhì)量、改善人居環(huán)境、提高住房成套率、保持住房金融制度長期穩(wěn)定。要防止政策風(fēng)格切換防止政策風(fēng)格切換引發(fā)引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)。宏觀政策的實(shí)施有明顯時(shí)滯，從發(fā)現(xiàn)問題到研究對(duì)策、確定政策、具體實(shí)施，最后到政策產(chǎn)生效果，都需要時(shí)間，而在這段時(shí)間里，形勢(shì)已發(fā)生變化，政策往往產(chǎn)生相反的效果。房地產(chǎn)政策尤其如此。當(dāng)房地產(chǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)高歌猛進(jìn)之時(shí)，緊急踩剎車市場(chǎng)高歌猛進(jìn)之時(shí)，緊急踩剎車并不會(huì)立刻并不會(huì)立刻帶來市場(chǎng)降溫，帶來市場(chǎng)降溫，“越“越調(diào)越漲調(diào)越漲”，”，嚴(yán)厲的政策在短期甚至嚴(yán)厲的政策在短期甚至能刺激購房欲望刺激購房欲望。隨著隨著調(diào)控政策的調(diào)控政策的輪番出臺(tái)，出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸逐漸降溫降溫，從，從“價(jià)漲量漲量跌”，到“價(jià)“價(jià)平量穩(wěn)平量穩(wěn)”，如”，如果政策持續(xù)加碼，會(huì)進(jìn)一步過度到政策持續(xù)加碼，會(huì)進(jìn)一步過度到“量?jī)r(jià)齊量?jī)r(jià)齊跌”，因此，因此，房地產(chǎn)房地產(chǎn)政策的政策的節(jié)奏和力度尤為重要。節(jié)奏和力度尤為重要。要防止政策信號(hào)防止政策信號(hào)加速加速市場(chǎng)下行。市場(chǎng)下行。房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，意味著抵押物價(jià)格下跌。由于中國直接融資體系不發(fā)達(dá)，信用創(chuàng)造嚴(yán)重依賴房地產(chǎn)，房?jī)r(jià)一旦進(jìn)入下跌通道，經(jīng)濟(jì)將進(jìn)入“債務(wù)通縮”循環(huán)。城鎮(zhèn)化城鎮(zhèn)化是吸納房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的最優(yōu)途徑。是吸納房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的最優(yōu)途徑。中國人口有四種遷移方向從農(nóng)村到縣城、從縣城到中小城市、從中小城市到省會(huì)城市、從大都市圈到大城市，四個(gè)流動(dòng)方向，以及城鎮(zhèn)化帶來的住房消費(fèi)升級(jí)，不斷創(chuàng)造需求。應(yīng)順應(yīng)人口流動(dòng)趨勢(shì)順應(yīng)人口流動(dòng)趨勢(shì)，調(diào)整調(diào)整區(qū)域及城市發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)布局、土地區(qū)域及城市發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)布局、土地供應(yīng)等供應(yīng)等推進(jìn)人地掛鉤推進(jìn)人地掛鉤、供地、供地與庫存掛鉤與庫存掛鉤，減少減少空置風(fēng)險(xiǎn)空置風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)提示風(fēng)險(xiǎn)提示城市層面價(jià)格數(shù)據(jù)為中指院公布的一手住宅數(shù)據(jù)，不含二手房，對(duì)熱點(diǎn)城市市場(chǎng)真實(shí)價(jià)格存在一定低估。

簡(jiǎn)介：【7A版】版】21天打卡活動(dòng)策劃天打卡活動(dòng)策劃7A版優(yōu)質(zhì)實(shí)用文檔“525心理健康節(jié)”活動(dòng)策劃書1、活動(dòng)背景研究表明，21天可以鑄造一個(gè)習(xí)慣，也就是說一種習(xí)慣的形成，一定要經(jīng)過一段持續(xù)的時(shí)間。因此，為進(jìn)一步提高心理健康教育工作的針對(duì)性及時(shí)效性，培養(yǎng)大學(xué)生悅納自己、關(guān)愛自己、積極面對(duì)生活的心態(tài)，我院特開展以“成長感悟”為主題的21天打卡習(xí)慣養(yǎng)成活動(dòng)。2、活動(dòng)主題成長蛻變3、活動(dòng)的目的及意義此次活動(dòng)以“成長蛻變”為主題實(shí)行21天打卡活動(dòng)，旨在讓同學(xué)們積極參加，借用這個(gè)平臺(tái)為自己制定一個(gè)短期的目標(biāo)并為之堅(jiān)持下去，從而養(yǎng)成良好的習(xí)慣。通過自己每天的親身感悟來激勵(lì)、反思自己，挑戰(zhàn)心理上的懶惰，不斷改變，體味不一樣的自己。同時(shí)我們將附贈(zèng)易生長的種子，伴隨種子的萌芽來感悟成長的力量，讓同學(xué)們感悟成長的真諦，珍愛自己、關(guān)愛生命，增強(qiáng)責(zé)任感，最終在較短的時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)一次自我的提升。4、活動(dòng)時(shí)間及地點(diǎn)時(shí)間4月20日至5月22日地點(diǎn)山東理工大學(xué)西校區(qū)5、計(jì)劃及參與人數(shù)8名工作人員及參與者若干6、活動(dòng)流程活動(dòng)宣傳宣傳時(shí)間4月26日至4月29日宣傳方法在各大餐廳門口張貼海報(bào)，懸掛條幅，發(fā)放宣傳單頁等。2、參與者需堅(jiān)持進(jìn)行21天的活動(dòng)，記錄方式為打卡。參與者需在活動(dòng)期間將自己每日的蛻變經(jīng)歷發(fā)送到我們的微信平臺(tái)進(jìn)行打卡。記錄的內(nèi)容可根據(jù)自身的計(jì)劃而定可以計(jì)劃改掉懶惰堅(jiān)持早起，堅(jiān)持背單詞、讀書，堅(jiān)持跑步等等。打卡內(nèi)容包括文字及圖片或相關(guān)能證明自己在堅(jiān)持計(jì)劃的材料，文字可以是自己對(duì)堅(jiān)持的理解，對(duì)成長的感悟，以及個(gè)人計(jì)劃的實(shí)施過程的感慨。3、活動(dòng)過程中工作人員會(huì)每天篩選出較為優(yōu)秀的語錄，以3天為周期，通過微信公眾平臺(tái)進(jìn)行公示。此次活動(dòng)特設(shè)一等獎(jiǎng)、二等獎(jiǎng)、三等獎(jiǎng)，將于活動(dòng)結(jié)束后，頒發(fā)相應(yīng)獎(jiǎng)勵(lì)。獎(jiǎng)勵(lì)說明活動(dòng)過程中能堅(jiān)持連續(xù)打卡7天以上者，予以三等獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)。堅(jiān)持連續(xù)打卡14天以上者，予以二等獎(jiǎng)，堅(jiān)持連續(xù)21天打卡者予以一等獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)。七、活動(dòng)要求1參與者不允許為了打卡而打卡，請(qǐng)切實(shí)完成自己的21天成長蛻變計(jì)劃。2提供證明自己堅(jiān)持的材料需能夠凸顯主題、文字應(yīng)為原創(chuàng)。3參與者所堅(jiān)持的計(jì)劃不可過于簡(jiǎn)單，必須體現(xiàn)出是對(duì)自己的挑戰(zhàn)以及良好習(xí)慣的養(yǎng)成。

簡(jiǎn)介：2017年六一兒童節(jié)活動(dòng)策劃方案年六一兒童節(jié)活動(dòng)策劃方案2017年六一兒童節(jié)活動(dòng)策劃方案篇一一、活動(dòng)意義在“六一”國際兒童節(jié)來臨之際，為了讓全體學(xué)生過一個(gè)快樂、祥和的“六一”國際兒童節(jié)，經(jīng)學(xué)校研究決定，舉行六一慶?；顒?dòng)，各班要圍繞活動(dòng)方案精心組織，慶祝活動(dòng)總體要求是簡(jiǎn)單而隆重，激勵(lì)廣大少年兒童積極進(jìn)取、奮發(fā)向上。二、活動(dòng)安排1、總體規(guī)劃。校長室2、文藝匯演、卡拉OK比賽組織。XX、XX、XX3、校園文化布置橫幅、評(píng)委席、彩旗。XX、XX、XX4、宣傳發(fā)動(dòng)、組織。XX、XX、XX5、后勤保障。XX6、獎(jiǎng)品書寫。XX7、攝影、電影播放。XX8、趣味運(yùn)動(dòng)會(huì)。XX、XX、XX三、時(shí)間安排1、5月13日準(zhǔn)備醞釀。2、5月17日各班級(jí)對(duì)照活動(dòng)方案認(rèn)真組織活動(dòng)。3、5月23日至27日完成各項(xiàng)活動(dòng)的前期評(píng)比、匯總報(bào)XX老師處。4、6月1日學(xué)校舉行大型慶?；顒?dòng)。7301100六、卡拉OK比賽評(píng)委組長XX組員XX、XX、XX、XX、XX、XX七、大門值勤王臣貴、劉景云八、校醫(yī)、衛(wèi)生九、注意事項(xiàng)1、將安全服從負(fù)責(zé)老師的安排，按要求活動(dòng)。2、將文明自覺排隊(duì)，不亂擠，禮貌謙讓。3、講衛(wèi)生搞好個(gè)人衛(wèi)生，不亂丟果殼、紙屑、包裝袋等廢棄物，并能主動(dòng)收拾身邊垃圾?；顒?dòng)結(jié)束后，打掃干凈活動(dòng)場(chǎng)所。學(xué)校將組織檢查評(píng)比值勤人員由張濤老師安排，6月2日公布值勤情況。4、講紀(jì)律統(tǒng)一著裝天熱，著夏裝天涼，著秋裝，戴紅領(lǐng)巾，遵守各項(xiàng)規(guī)定，有事向班主任請(qǐng)假。5、班主任、裁判員加強(qiáng)責(zé)任心，確保無事故。十、備注1、中午播放電影，自愿參加，但要保持會(huì)場(chǎng)秩序。2、如果天氣太熱，卡拉OK比賽將延期舉行。2017年六一兒童節(jié)活動(dòng)策劃方案篇二歡度童年擁抱快樂放飛夢(mèng)想一、活動(dòng)背景每年“六一”，全國各地都組織各種形式的活動(dòng)，慶祝少年兒童的

簡(jiǎn)介：2017年房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法考前必練試題年房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法考前必練試題第1題對(duì)于收益性房地產(chǎn)來說，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命是。A建筑物竣工之日起到不能保證其安全使用之日的時(shí)間B在正常市場(chǎng)和運(yùn)營狀態(tài)下凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間C由建筑結(jié)構(gòu)、工程質(zhì)量、用途與維護(hù)狀況等決定的時(shí)間D剩余經(jīng)濟(jì)壽命與實(shí)際年齡之和的時(shí)間【正確答案】B第2題某宗已抵押的收益性房地產(chǎn)，年有效毛租金收入500萬元，年房屋折舊費(fèi)30萬元，維修費(fèi)、，保險(xiǎn)費(fèi)、管理費(fèi)等50萬元，水電供暖費(fèi)等40萬元，營業(yè)稅及房地產(chǎn)稅等65萬元，年抵押貸款還本付息額70萬元，租賃合同約定，保證合法、安全、正常使用所需的一切費(fèi)用均由出租人負(fù)擔(dān)。該房地產(chǎn)的凈收益為萬元。A245B275C315D345【正確答案】D第3題某宗房地產(chǎn)年收益為60萬元，建筑物價(jià)值為200萬元，建筑物資本化率為12，土地使用期限為30年，土地報(bào)酬率為6，該率為65，該地塊可轉(zhuǎn)讓土地的應(yīng)計(jì)成本是元㎡A31061B32160C47787D49477【正確答案】C第6題某寫字樓的建筑面積為4000㎡，剩余經(jīng)濟(jì)壽命為32年，由于沒有電梯，出租率僅為80，月租金為30元㎡。當(dāng)?shù)赜须娞莸念愃茖懽謽堑钠骄鲎饴蕿?0，月租金為40元㎡，報(bào)酬率為6，如果修復(fù)沒有電梯這一功能缺陷，則該寫字樓可升值為萬元。A6760B81124C162248D243372【正確答案】D第7題在假設(shè)開發(fā)法的現(xiàn)金流量折現(xiàn)中，估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值對(duì)應(yīng)的時(shí)間一般是。A取得待開發(fā)房地產(chǎn)的時(shí)間B開發(fā)期間的某個(gè)時(shí)間