房地產行業(yè)專題研究報告2019年，按揭貸款最低首付比例要求或下調

1、目錄目錄按揭貸款首付比例變動史：從逆周期調節(jié)到因城施策按揭貸款首付比例變動史：從逆周期調節(jié)到因城施策............................................................1個人住房抵押貸款推動了房地產行業(yè)的發(fā)展......................................1從差別化到深度差別化.........................................

2、...............2按揭利率見頂................................................................4按揭貸款首付比例的國際比較按揭貸款首付比例的國際比較....................................................................................................6行業(yè)基本面不

3、斷下行行業(yè)基本面不斷下行....................................................................................................................7商品房銷售面積單月增速連續(xù)三月為負，且降幅擴大..............................7土地市場快速冷卻.............................

4、..............................10開發(fā)投資保持韌性，但長期而言面臨下滑壓力...................................10改革的方向：更深度差別化的住房信貸政策改革的方向：更深度差別化的住房信貸政策..........................................................................11有逆周期宏觀審慎決策的需要，無刺激

5、炒房的可能——對策：更高層級差別化.......11他山之石：美國退伍軍人的住房信貸保障歷史...................................12風險因素風險因素.................................................................................................................................

6、.....14投資建議投資建議......................................................................................................................................14投資策略.................................................................

7、..1404120612070908060903091210091106120312121309140615031512160917061803據報道，12月13日，人民銀行行長易綱出席新浪長安論壇講座時表示，資金的流入、流出有的時候會產生羊群行為，有的時候會產生非理性的一些恐慌，這個時候就要考慮一些宏觀審慎的政策，例如住房金融就有一些宏觀審慎，具體到首付的比例可以逆周期地調節(jié)。在各國首付的比例都不一樣，有的國家高一點，有的國家低一點，

8、不同的經濟周期首付的比例也不一樣。按揭貸款的首付款比例要求，以及實際的居民杠桿率，是房地產行業(yè)研究的關鍵領域。我們預計隨著2019年，我國按揭貸款首付比例要求可能發(fā)生差別化下調，以保障首次購房置業(yè)的需求，并對潛在的周期下行風險進行對沖。▍按揭貸款首付比例變動史：從逆周期調節(jié)到因城施策按揭貸款首付比例變動史：從逆周期調節(jié)到因城施策個人住房抵押貸款推動了房地產行業(yè)的發(fā)展個人住房抵押貸款推動了房地產行業(yè)的發(fā)展自1997年商業(yè)銀行開辦個人住房抵

9、押貸款業(yè)務以來，住戶部門債務中個人住房貸款一直占據主體地位。2008—2018年三季度末，個人住房貸款余額從3萬億元增至25萬億元，占住戶部門貸款余額的比例保持在45%~54%。住房抵押貸款業(yè)務的發(fā)展也推動了房地產行業(yè)的發(fā)展。根據我們對中國住房交易市場的杠桿率的研究，20102017年，中國住房市場的杠桿率平均為40%左右。在2018年三季度的18個城市二手房交易案例顯示，平均80%的住房交易需要貸款。而在住房貸款中，商業(yè)銀行的按揭是絕

10、對的主力，根據2017年公積金年報，2017年底住房公積金貸款在個人住房貸款市場占有率僅為17.06%。圖1：個人住房貸款余額及增速單位：單位：億元圖2：中國住房市場杠桿率個人住房貸款余額同比50%3060%2550%2040%1530%1020%510%00%45%40%35%30%25%20%20102011201220132014201520162017資料來源：Wind，資料來源：Wind，住建部，貝殼研究院，表1：中國主要城市