完善特征價格模型評估房地產(chǎn)的應用研究.pdf

1、隨著我國的房地產(chǎn)市場日趨成熟,房地產(chǎn)交易量日益頻繁,以及國內房產(chǎn)稅的全面征收指日可待,評估區(qū)域性大批量房地產(chǎn)的工作變得日趨重要。我國境內在房地產(chǎn)評估方面,普遍運用的三種基本的估價方法:成本法、比較法和收益法。然而這三種方法由于復制性不強,往往在房地產(chǎn)評估實務中不能很好的發(fā)揮其所有的優(yōu)勢。本文認為將特征價格模型引入房地產(chǎn)評估,除了能在單宗評估中一定程度上彌補傳統(tǒng)方法的所存在的一些不足,還能在房地產(chǎn)的批量評估更好的發(fā)揮優(yōu)勢。通過比較分析境外

2、運用特征價格模型的案例,找尋境內普遍運用的傳統(tǒng)模型存在缺陷,發(fā)現(xiàn)傳統(tǒng)模型往往忽略了許多宏觀因素對房地產(chǎn)價格的影響并且忽略了宏觀因素例如人口屬性、地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展度等都會對房屋自身特征造成影響。在涉及到這種問題時,利用傳統(tǒng)的單層次模型進行分析所得到的結論就會存在不小的誤差,所以從數(shù)學模型選用方面,我國也有一定的經(jīng)驗可以吸取借鑒。
　　本文意在使用特征價格模型彌補三大傳統(tǒng)模型在批量評估房地產(chǎn)方面的缺陷,但由于普遍使用的傳統(tǒng)特征價格模型本身

3、也存在缺陷,所以本文通過對比境內外案例,總結出一些我國境內在利用特征價格模型評估房地產(chǎn)時可以借鑒的經(jīng)驗,不斷完善我國境內特征價格模型評估房地產(chǎn)運用。
　　本文從特征價格模型的理論基礎入手,明確了特征價格模型的基礎,假設,代數(shù)范例等,再通過研究分析傳統(tǒng)的三大評估方法存的優(yōu)勢以及缺陷,闡述了在評估房地產(chǎn)方面,特征價格模型的必要性與可行性。然后分別分析了境內境外兩個利用特征價格模型評估住宅房地產(chǎn)的案例,對其模型因素的選擇進行了對比,得出