中國房地產市場利益主體矛盾及協(xié)調機制研究.pdf

1、改革開放30年來,隨著社會經濟的歷史I生變革,中國的住房制度改革也在探索中不斷前進。從1978年關于住房商品化的理論探討開始,商品房、房地產開發(fā)商、房地產業(yè)、房地產市場等新概念、新事物逐漸走進了人們的生活。如今,房地產業(yè)已成為國民經濟的支柱性產業(yè),房地產市場已成為上至中央政府,下至普通百姓關注的焦點。
　　 然而,伴隨著房地產業(yè)的飛速發(fā)展,近些年來,中國房地產市場也出現(xiàn)了不少問題,房價出現(xiàn)非理性的持續(xù)上漲趨勢,相當一部分城鎮(zhèn)居民

2、過著“房奴”的生活。2008年以來,面對美國“次貸危機”引發(fā)的全球金融危機,中國政府提出了“保穩(wěn)定、保增長”的目標,房地產業(yè)在承擔“保增長”重任之時,成為了最大的受益者。但在房地產市場得到空前發(fā)展的同時,也徹底暴露出了房地產業(yè)存在的深層次問題,如房價虛高、市場結構失衡、市場秩序紊亂等問題。深入分析這些問題就會發(fā)現(xiàn):房地產市場中存在著多個利益主體,中央政府、地方政府、房地產開發(fā)商、購房者、金融企業(yè)、投資者、投機者、新聞媒體等,他們之間存在

3、著錯綜復雜的利益矛盾。而在眾多的矛盾中,地方政府與房地產開發(fā)商間的矛盾正是目前房地產市場實現(xiàn)持續(xù)、健康、穩(wěn)定發(fā)展的主要矛盾。本文主要運用主體分析法、利益分析法和矛盾分析法,吸收經濟學中的供求理論、理性預期理論、博弈理論、公共選擇理論、社會福利理論,綜合運用定量與定性研究,將歷史分析、現(xiàn)狀分析和空間分析相結合,從理論和實證兩個方面對中國房地產市場進行深入研究,對其中的利益主體間的矛盾體系進行規(guī)定和分析,并在此基礎上提出協(xié)調房地產市場利益主

4、體矛盾的目標、原則及策略。
　　 本文的主要內容分五個部分。
　　 導論部分主要介紹本文的選題背景、選題目的及意義、國內外研究現(xiàn)狀、研究方法與主要內容、創(chuàng)新與不足等。第一章主要闡述中國房地產市場在國民經濟中的重要地位及作用,介紹房地產、房地產市場的基本概念與特征,回顧中國房地產市場的發(fā)展歷程并展望房地產市場的發(fā)展趨勢,為后續(xù)章節(jié)的寫作起到前導作用。第二章界定中國房地產市場的利益主體(中央政府、地方政府、房地產開發(fā)商、購房

5、者、金融企業(yè)以及房地產市場利益相關者),并對他們的行為目標、行為方式等進行分析。通過對單個利益主體的行為分析,為后續(xù)章節(jié)厘定中國房地產市場各利益主體間存在的矛盾,并界定主要矛盾和次要矛盾做準備。第三章系統(tǒng)地對中國房地產市場利益主體間的矛盾體系進行歸納總結,提出地方政府與房地產開發(fā)商之間的矛盾是矛盾體系中的主要矛盾,地方政府是主要矛盾的主要方面,進一步分析利益主體間的次要矛盾(中央政府與地方政府的矛盾、房地產開發(fā)商與購房者的矛盾、地方政府

6、與購房者的矛盾、地方政府與金融企業(yè)的矛盾、房地產開發(fā)商與金融企業(yè)的矛盾、金融企業(yè)與購房者的矛盾),并對主次矛盾間的相互作用進行具體分析。第四章提出構建中國房地產市場利益主體矛盾的協(xié)調機制。從矛盾協(xié)調的目標和原則出發(fā),以市場機制和宏觀調控兩個方面為基點建立房地產市場的協(xié)調機制,并從構建以中央政府的權威解決中國房地產市場矛盾,調整各利益主體關系,完善市場體系,建立市場主導、計劃為輔的房地產業(yè)發(fā)展模式,建立、健全房地產市場方面的法律、法規(guī)、制

7、度,整頓市場秩序五個方面提出了矛盾協(xié)調的主要策略。
　　 本文的創(chuàng)新:一是在論文選題上,本文選擇具有強烈現(xiàn)實意義但又缺乏系統(tǒng)理論研究的中國房地產市場問題進行研究,并重點從利益主體的目標訴求和行為方式出發(fā)對其進行理論研究,并主張從協(xié)調各主體利益出發(fā)解決中國房地產市場問題。二是在研究方法上,本文綜合運用主體分析法、利益分析法、矛盾分析法等方法深入研究我國房地產市場的運行特點和規(guī)律。三是在對中國房地產市場問題根源的界定上,本文以獨特的

8、視角把地方政府與房地產開發(fā)商之間的矛盾作為中國房地產市場的主要矛盾,同時又進一步強調地方政府是矛盾的主要方面。四是在對矛盾的解決上,本文從協(xié)調各利益主體矛盾出發(fā),較為系統(tǒng)地提出了解決中國房地產市場矛盾的對策,尤其提出以中央政府權威解決中國房地產市場主要矛盾。
　　 本文的理論意義:用主體分析法、利益分析法和矛盾分析法分析了中國房地產市場利益主體的行為以及各主體間的矛盾,并建立了研究中國房地產市場利益主體矛盾體系的理論框架,界定了

9、主要矛盾和次要矛盾,闡釋了主、次矛盾間的相互影響和相互作用,剖析了中國房地產市場存在的深層次問題,為中國房地產市場的研究提供了嶄新視角,豐富和完善了房地產市場經濟理論。
　　 本文的實踐意義:首先,通過建立房地產市場矛盾協(xié)調機制來試圖從根本上解決目前中國房地產市場存在的房地產價格虛高、市場結構失衡與市場秩序混亂等問題。根據(jù)初步建立的矛盾協(xié)調機制,確立了矛盾協(xié)調的目標和原則,提出了針對性的對策,具有較大的應用價值。其次,由于中國房