權利平等視角下的集體經(jīng)營性建設用地使用權流轉制度研究.pdf

1、集體經(jīng)營性建設用地，是指用于經(jīng)營目的、建設用途的集體土地。當前國家的政策明確了要放開集體經(jīng)營性建設用地使用權與國有土地同等入市，因此新的政策動向產生了強烈的法律制度需求。
　　基于矯正城鄉(xiāng)二元化差異、緩解土地市場的供給短缺、規(guī)范隱形市場的交易亂象、實現(xiàn)集體土地的財產價值和回應農民的身份分化等原因，構建集體經(jīng)營性建設用地使用權流轉制度顯得十分迫切和必要。
　　權利平等的視角，要求沒有實質區(qū)別的權利，在不存在充分理由的情況下不得

2、被差別對待。集體土地上的權利應當與國有土地上的權利受平等對待，這是認識和分析集體經(jīng)營性建設用地使用權流轉制度所可以依賴的理論視角。借助經(jīng)濟學上效率與產權的理論，可以認識到集體土地上權利配置的理想模式應當是由市場決定，國家只宜扮演提供產權工具和交易平臺的角色。所有權理論的演進，提示了一種由“所有”向“使用”轉變的傾向，而我國的土地使用權已不再是簡單的一種權能，而可以成為獨立的物權。
　　我國的《中華人民共和國土地管理法》（以下簡稱“

3、《土地管理法》”）原則上禁止了集體土地流轉用于非農業(yè)建設，只有在鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)破產兼并等情形下才能流轉，因此在法律層面上集體經(jīng)營性建設用是基本不能流轉的。但國家早在二十世紀便開始在安徽、廣東等地方進行集體經(jīng)營性建設用地的試點流轉，各地也出臺了一系列地方試點性規(guī)定。以北京、廣東、上海、河北和大連為例，其試點性規(guī)定均關注了流轉的條件、決定流轉的主體、流轉的方式、行政審批等內容，并且在禁止集體土地用于商品房開發(fā)、流轉需符合土地規(guī)劃和土地用途管制等方

4、面有相似規(guī)定。然而在決定流轉的主體、土地使用價格的調整機制、溯及力等方面有所不同。
　　在構建集體經(jīng)營性建設用地使用權流轉制度時，需要集中對《土地管理法》、《中華人民共和國物權法》（以下簡稱“《物權法》”）等法律進行修改，之后可以授權省級地方依據(jù)法律制定地方性規(guī)定。構建這一流轉制度需要遵循集體土地與國有土地權利平等的原則、體現(xiàn)土地資源屬性的原則以及國家干預最小化的原則。
　　新制度中土地使用權流轉的方式，可以創(chuàng)設為四類：第一

5、類為初次流轉，包括出讓、出租；第二類為再次流轉，包括轉讓、轉租；第三類為抵押；第四類為互換、借用、贈與等其他方式。流轉的交易主體，除在初次流轉中需要由集體經(jīng)濟組織代表農民集體外，其余流轉方式應當允許各種法律主體參與。在流轉程序上，除出讓應當原則上采用招標、拍賣、掛牌之外，轉讓、出租等方式不須適用特別的程序，或者只需由其他一般法調整。
　　政府在集體經(jīng)營性建設用地使用權流轉過程中，不應對價格有過多干預，可以制定非強制的基準價格體系供